Vastgoed kopen in Málaga stad is de afgelopen jaren van een niche-idee naar een serieuze investeringskeuze gegroeid. Waar Nederlanders vroeger vrijwel automatisch naar Marbella, Estepona of Fuengirola keken, koopt een groeiende groep nu bewust in de stad zelf. De reden is simpel: Málaga heeft een echte stedelijke economie, een luchthaven met verbindingen naar heel Europa, een universiteit met tienduizenden studenten en een verhuurmarkt die het hele jaar doorloopt in plaats van alleen in juli en augustus.
In dit artikel zet ik op een rij wat vastgoed in Málaga stad kost, welke wijken interessant zijn voor welk type koper, wat je realistisch aan rendement kunt verwachten en welke fouten Nederlandse kopers hier structureel maken. Geen makelaarsverhaal, wel de cijfers en de afwegingen zoals wij ze met onze klanten doornemen.
Málaga is met ruim 590.000 inwoners de zesde stad van Spanje en het economische hart van de Costa del Sol. De stad heeft de afgelopen tien jaar een transformatie doorgemaakt die je in cijfers terugziet: een uitgebreid museumaanbod, een havengebied dat volledig is heringericht, en een technologiecluster in Málaga TechPark waar internationale bedrijven zoals Google en Vodafone kantoren hebben geopend. Dat trekt hoogopgeleide werknemers met inkomen, en die moeten wonen.
Voor een investeerder is dat een wezenlijk ander verhaal dan een kustplaats die het van toerisme moet hebben. In Málaga stad heb je drie huurdersgroepen tegelijk: toeristen, studenten en werkende expats en Spanjaarden. Dat spreidt je risico. Als de toeristische verhuurregels strenger worden, wat in Spaanse steden een reële ontwikkeling is, kun je uitwijken naar lange termijn verhuur zonder dat je pand leeg staat. Aan de kust is die uitwijkmogelijkheid vaak veel beperkter.
Daar staat een nadeel tegenover dat je eerlijk moet meewegen. Málaga is een stad, en dus lawaaieriger, drukker en minder ruim dan de beste plaatsen om te wonen aan de Costa del Sol voor wie zoekt naar rust en een terras met zeezicht. Wie een tweede woning wil voor eigen gebruik met het gezin, zit vaak beter in Mijas of verder westelijk. Wie primair investeert voor verhuurinkomsten en waardegroei, moet Málaga stad wel bekijken.
De prijzen in Málaga stad lopen sterk uiteen per wijk, en dat verschil is groter dan veel kopers verwachten. Indicatieve vraagprijzen per vierkante meter in 2026, gebaseerd op wat wij in de markt zien:
Een tweekamerappartement van 65 m2 in Soho kost dus grofweg 260.000 tot 350.000 euro, terwijl je in Teatinos voor 170.000 tot 210.000 euro vergelijkbaar vierkant meters koopt. Bovenop de koopprijs komen de aankoopkosten, en die zijn in Andalusië behoorlijk voorspelbaar: reken op 10 tot 13 procent extra. Voor bestaande bouw betaal je 7 procent ITP, plus notaris, kadaster, advocaat en gestor. Wil je het volledige rekenplaatje, kijk dan naar het overzicht van wat een huis kopen in Spanje écht kost.
Bij nieuwbouw in de stad verandert de belastingmix volledig. Dan betaal je geen ITP maar IVA plus AJD, en dat rekent anders uit. Hoe dat precies werkt heb ik uitgewerkt in het artikel over IVA en AJD bij nieuwbouw in Spanje. Nieuwbouw in het centrum van Málaga is overigens schaars: het aanbod zit vooral in de randen en in herontwikkelingsprojecten van bestaande panden.
Wijkkeuze bepaalt in Málaga meer van je resultaat dan in een kustplaats. Twee panden op vijftien minuten loopafstand van elkaar kunnen een compleet ander huurdersprofiel en een compleet ander rendement hebben. Hieronder de gebieden die er voor een Nederlandse investeerder toe doen.
Dit is het toeristische en culturele hart. Korte termijn verhuur draait hier het best van de hele stad, met bezettingsgraden die in het hoogseizoen tegen de negentig procent lopen en ook in november en februari nog respectabel zijn. Het nadeel: dit is precies het gebied waar de gemeente het meest actief is met beperkingen op toeristische verhuur, en waar nieuwe licenties in bepaalde straten al niet meer worden afgegeven. Koop hier alleen als het pand al een geldige licentie heeft, of als lange termijn verhuur ook uit rekent.
Málaga heeft ruim 40.000 studenten, en die wonen grotendeels in Teatinos. Je koopt hier tegen de laagste vierkante meterprijs van de stad en verhuurt per kamer of per appartement aan studenten, met contracten van tien maanden. Het is minder glamoureus dan een pand met zeezicht en de waardegroei is historisch gematigder, maar het huurrendement is vaak het hoogst en de leegstand het laagst. Voor wie kasstroom belangrijker vindt dan een mooi verhaal op een borrel, is dit een serieuze optie.
Ten oosten van het centrum liggen de oude vissersdorpen die in de stad zijn opgeslokt. Lage bebouwing, strandtenten, een dorpsgevoel op tien minuten van het centrum. Dit is de zone waar Spanjaarden met geld zelf wonen, en dat is bijna altijd een goed signaal. De prijzen zijn de laatste jaren gestegen maar liggen nog onder het centrum, en het aanbod is beperkt omdat er nauwelijks nieuw wordt gebouwd. Schaarste plus stabiele vraag is een combinatie waar ik graag in koop.
Aan de westkant vind je de wijken die het meest in beweging zijn. Huelin ligt aan het strand met een prijs die nog ver onder La Malagueta zit, en het gebied rond de haven en de nieuwe promenade wordt stap voor stap opgewaardeerd. Dit is de kant van de stad waar je het meeste opwaartse potentieel koopt en waar je ook het meeste geduld nodig hebt. Reken op vijf tot tien jaar horizon voordat de herontwikkeling volledig is doorgewerkt in de prijzen.
Op basis van wat wij bij onze klanten zien liggen de bruto huurrendementen in Málaga stad tussen ongeveer 4 en 7 procent per jaar, afhankelijk van wijk en verhuurvorm. Toeristische verhuur in het centrum zit aan de bovenkant van die bandbreedte, lange termijn verhuur in de betere wijken aan de onderkant. Netto haal je daar de servicekosten, IBI, verzekering, beheer, onderhoud en belasting van af, en dan houd je in de praktijk vaak 2,5 tot 4,5 procent over. Dat zijn geen spectaculaire getallen, en iedereen die je hogere cijfers belooft zonder de kosten te tonen, laat iets weg.
Wat het plaatje in Málaga interessant maakt is niet het huurrendement alleen, maar de combinatie met waardeontwikkeling in een stad die structureel groeit. De vastgoedmarkt aan de Costa del Sol is de afgelopen jaren stevig gestegen, en Málaga stad liep daarin voorop. Historische stijging is geen garantie voor de toekomst, dat hoort er altijd bij, maar de onderliggende drijvers (bevolkingsgroei, werkgelegenheid, beperkt bouwbaar areaal in de stad) zijn wel te controleren en die wijzen dezelfde kant op.
Wil je toeristisch verhuren, dan heb je een geldige licentie nodig. In Andalusië is dat de VFT-registratie, en die is aan voorwaarden gebonden per gemeente en soms per straat. Ga nooit uit van de aanname dat het wel geregeld kan worden na de aankoop. Lees hoe dat proces werkt in het artikel over de VFT-vergunning in Andalusië en zet de licentievoorwaarde als ontbindende voorwaarde in je koopcontract.
De fouten die ik hier zie zijn anders dan aan de kust, omdat een stad andere risico's kent dan een resort. Vier punten waar het bij Nederlandse kopers structureel misgaat.
Ten eerste: de aanname dat toeristische verhuur overal mag. In Málaga stad geldt per wijk en soms per gebouw een ander regime, en de gemeenteraad heeft de bevoegdheid dit te verscherpen. Verhuurders die in 2019 een licentie kregen, zouden die vandaag in dezelfde straat niet meer krijgen. Reken je businesscase daarom door met zowel toeristische als lange termijn verhuur. Als het alleen met toeristische verhuur uitkomt, koop je een vergunning en niet een pand.
Ten tweede: de servicekosten van oude binnenstadpanden. Een gebouw uit 1890 in het Centro Histórico ziet er prachtig uit, maar de comunidad kan besluiten tot een lift, een dakvernieuwing of een gevelherstel waar jij als eigenaar aan meebetaalt. Vraag altijd de notulen van de laatste drie ledenvergaderingen op. Hoe dat orgaan werkt en welke rechten je hebt lees je in de uitleg over de comunidad de propietarios.
Ten derde: parkeren onderschatten. In het centrum van Málaga is een parkeerplaats geen luxe maar een verhuurbepalende factor, en een aparte parkeerplaats kost in het centrum al snel 30.000 tot 50.000 euro. Panden zonder parkeermogelijkheid zijn moeilijker te verhuren aan de langtermijnhuurders met inkomen die je juist wilt hebben.
Ten vierde: oppervlakte op papier versus in werkelijkheid. In oude binnensteden komt het regelmatig voor dat het kadaster en het eigendomsregister niet dezelfde meters melden als de plattegrond van de makelaar. Dat is geen detail, want het raakt je belastingaanslag en je verkoopbaarheid later. Ik heb dit apart uitgewerkt in het artikel over catastro en Registro de la Propiedad.
Neem een appartement van 68 m2 in Soho met een vraagprijs van 295.000 euro, twee slaapkamers, gerenoveerd in 2021, met een geldige VFT-licentie. De aankoopkosten komen op ongeveer 33.000 euro: 20.650 euro ITP, circa 1.200 euro notaris, 700 euro registratie, 3.500 euro advocaat, 450 euro gestor en de rest aan bankkosten en kleine posten. Totale investering dus rond 328.000 euro, exclusief inrichting.
Toeristische verhuur op dit type pand levert bij een bezetting van 70 procent over het jaar en een gemiddelde nachtprijs van 135 euro ongeveer 34.500 euro bruto op. Daar gaan platformkosten, beheer (20 tot 25 procent bij volledig uitbesteed beheer), schoonmaak, nutsvoorzieningen, comunidad van circa 1.400 euro per jaar, IBI van circa 550 euro en de belasting op huurinkomsten af. Netto blijft er dan realistisch 15.000 tot 18.000 euro over, oftewel 4,6 tot 5,5 procent op de totale investering.
Datzelfde pand als lange termijn verhuur brengt ongeveer 1.500 euro per maand op, 18.000 euro bruto, met veel lagere kosten en veel minder gedoe. Netto kom je dan op ruwweg 12.500 euro, dus rond 3,8 procent. Minder opbrengst, maar ook geen licentierisico en geen zestig aankomsten per jaar. Dat is precies de afweging die je vooraf moet maken en niet achteraf. Wat mij betreft is de vraag niet welk scenario het hoogste getal geeft, maar welk scenario je nog steeds acceptabel vindt als de regels veranderen.
Ik krijg deze vraag wekelijks en het antwoord hangt af van wat je met het pand wil. Koop je primair voor eigen gebruik met gezin, zon, ruimte en een terras, dan zit je aan de kust beter. Koop je primair om te verhuren en vermogen op te bouwen met een pand dat je ook over tien jaar makkelijk verkoopt, dan is de stad een sterkere kandidaat dan veel Nederlanders denken.
Er is ook een tussenvorm die goed werkt: een klein pand in de stad voor het rendement en de liquiditeit, en later een tweede aankoop aan de kust voor het gebruik. Dat is de route die ik zelf logisch vind, omdat je begint met het pand dat geld oplevert en pas daarna het pand dat geld kost. De volgorde bepaalt hoe snel je verder kunt. Wil je de kust eerst zelf zien voordat je kiest, plan dan een bezichtigingsreis aan de Costa del Sol waarin je stad en kust op dezelfde dagen vergelijkt.
De vragen die ik het vaakst krijg over vastgoed in Málaga stad, met korte en concrete antwoorden.
Per vierkante meter is het centrum van Málaga vergelijkbaar met het centrum van Marbella, maar Marbella heeft een topsegment (Golden Mile, La Zagaleta) dat in Málaga stad simpelweg niet bestaat. Voor de instapsegmenten is Málaga stad juist goedkoper: in Teatinos of Huelin koop je voor 2.400 tot 4.000 euro per m2, wat in Marbella nauwelijks nog te vinden is.
Dat verschilt per wijk en per gebouw en de regels zijn de laatste jaren strenger geworden. In delen van het Centro Histórico worden nieuwe registraties niet meer afgegeven. Laat je advocaat dit per adres verifiëren voordat je een arras tekent, en neem de licentie op als ontbindende voorwaarde.
Lange termijn verhuur aan studenten valt onder de gewone huurwet en heeft geen toeristische licentie nodig. Verhuur je per kamer, let dan op de gemeentelijke eisen aan kamerverhuur en op wat de statuten van de comunidad daarover zeggen. Sommige gebouwen verbieden kamergewijze verhuur expliciet.
Beter dan aan de kust, vooral in het middensegment tot 400.000 euro. Je verkoopt aan Spanjaarden, aan internationale kopers en aan investeerders tegelijk, en dat maakt de doorlooptijd bij verkoop korter. In het hoogseizoen van de markt gaan panden in het centrum binnen enkele weken weg.
Beide kan en het hangt af van je situatie. Een Spaanse bank leent een niet-resident doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde. Welke documenten je nodig hebt staat in de gids over de Spaanse hypotheek aanvragen. Financieren met overwaarde uit Nederland is vaak sneller en soms goedkoper, maar het legt je risico wel bij je Nederlandse woning.
Beperkt, en vooral aan de randen en in Teatinos en het havengebied. In het historische centrum gaat het bijna altijd om volledige herontwikkeling van bestaande panden. Nieuwbouw betekent een ander belastingregime en een ander betaalplan, dus reken die scenario's apart door.
Málaga stad is geen alternatief voor de kust, het is een andere investering met een ander risicoprofiel. Meer huurdersgroepen, meer liquiditeit, meer regelgeving en minder zon op je eigen terras. Voor wie vermogen wil opbouwen met vastgoed dat het hele jaar werkt, is dat vaak een betere ruil dan het lijkt.
Wij begeleiden wekelijks Nederlandse kopers aan de Costa del Sol, met eigen advocaat, eigen team en meer dan 300 klanten die je voorgingen. We rekenen vooraf beide verhuurscenario's door, checken de licentiestatus per adres en zorgen dat je weet wat je koopt voordat je iets tekent. Wil je hierover sparren? Plan een adviesgesprek, dan kijken we samen wat in jouw situatie de slimme volgorde is.