Je koopt een appartement of woning in een complex in Spanje. Automatisch word je lid van de comunidad de propietarios: de Spaanse variant van de Vereniging van Eigenaren. Wat houdt dat in, wat betaal je en waar moet je op letten?
In dit artikel leg ik de comunidad uit vanuit het perspectief van een Nederlandse koper.
De comunidad de propietarios is een verplichte juridische organisatie voor alle eigenaren in een appartementencomplex of urbanisatie met gedeelde voorzieningen. Het doel: het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen regelen en de kosten verdelen.
Gemeenschappelijke delen zijn alles wat niet exclusief van één eigenaar is: tuin, zwembad, lift, trappenhuis, gevel, dak, parkeerdek. Als het complex een eigen straat, conciërge of sportfaciliteiten heeft, valt dat er ook onder.
De comunidad heeft een bestuur met minimaal een voorzitter (presidente) en vaak ook een secretaris en penningmeester. Eigenaren verkiezen jaarlijks het bestuur tijdens de jaarlijkse vergadering (junta de propietarios).
Veel complexen schakelen een externe beheerder in, de administrador de fincas. Dit is een gecertificeerde professional die de boekhouding, communicatie en dagelijkse operatie beheert. Jouw maandelijkse communauteitsbijdrage betaalt deels zijn honorarium.
De cuota de comunidad is jouw maandelijkse bijdrage aan de gemeenschapskas. De hoogte hangt af van:
Een eenvoudig complex zonder lift: 50 tot 80 euro per maand. Een resort met meerdere zwembaden, gym en dagelijkse schoonmaak: 300 tot 600 euro per maand. Meer over de totale jaarlijkse kosten van een woning in Spanje lees je in ons artikel over onderhoudskosten van een woning in Spanje.
Als de comunidad een grote onverwachte uitgave moet doen, zoals het vervangen van een lift of het repareren van het dak, kan er een eenmalige extra bijdrage worden opgelegd: de derrama. Dit is wettelijk toegestaan, maar de vergadering moet er mee instemmen.
Vóór je een woning koopt: controleer altijd of er derrama's uitstaan of gepland zijn. Dit staat in de notulen van de laatste drie vergaderingen. Jouw advocaat of makelaar kan dit opvragen.
Als Nederlander die niet permanent in Spanje woont, is het lastig om de vergaderingen bij te wonen. Je mag een volmacht geven aan een andere eigenaar of aan jouw property manager om namens jou te stemmen.
Onbetaalde communauteitsbijdragen worden een schuld die rust op de woning, niet op de persoon. Als je de woning verkoopt, kan de nieuwe koper geconfronteerd worden met achterstanden die jij hebt gemaakt. Notarissen controleren dit standaard bij de overdracht. Achterstallige cuotas moeten dan worden voldaan voordat de escritura getekend kan worden. Meer over het overdrachtsproces lees je in ons artikel over de escritura in Spanje.
Vraag altijd de volgende documenten op voordat je koopt:
Een goed geleide comunidad met een gezonde reservekas is een sterk pluspunt bij jouw aankoopbeslissing. Een comunidad met veel wanbetalers en geen reserves is een risico. Wil je weten welke fouten Nederlanders het meest maken bij het kopen van vastgoed in Spanje? Lees de 10 meest gemaakte fouten.
UM helpt je bij het beoordelen van de comunidad van jouw beoogde woning. We checken de notulen, de financiële situatie en eventuele risico's als onderdeel van onze aankoopbegeleiding. Neem contact op voor meer informatie.