Bij een vastgoedaankoop in Spanje is de ITP-belasting de grootste fiscale post na de koopprijs zelf. Een appartement van 350.000 euro in Andalusië kost je alleen al 24.500 euro aan ITP, en toch hoor ik geregeld Nederlandse kopers die zeggen dat ze "ergens kosten van 10%" hadden ingecalculeerd zonder verder doorrekenen. Dat is vaag, en in de praktijk loopt het bedrag soms tegen die hele berekening op of erover. Wie ITP onderschat staat bij de notaris met een gat in zijn budget van tienduizenden euro's, en dat is een gesprek dat niemand op de dag van de escritura wil voeren.
In dit artikel maak ik het concreet. Wat ITP is, welke percentages per regio gelden in 2026, hoe je correct berekent, en vooral waar de valkuilen zitten die zelfs ervaren kopers verrassen. Geen vaag advies, maar harde cijfers waar je je budget op kunt baseren.
ITP staat voor Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, in het Nederlands letterlijk overdrachtsbelasting. Je betaalt deze belasting bij de aankoop van bestaande bouw van een particulier of niet-handelaar, en het is qua functie vergelijkbaar met de Nederlandse overdrachtsbelasting maar inhoudelijk anders georganiseerd. Drie kerneigenschappen bepalen hoe ITP werkt in de praktijk.
Het is allereerst een autonome regio-belasting, wat betekent dat elke comunidad autónoma (CCAA) zijn eigen percentage bepaalt. Het is daarnaast een belasting met een strakke termijn: je betaalt het binnen 30 werkdagen na ondertekening van de escritura, niet 30 kalenderdagen. Tot slot wordt ITP berekend over de belastbare waarde, en dat is sinds 2022 niet meer automatisch de aankoopprijs uit de escritura. Die drie punten samen verklaren waarom Nederlandse kopers er regelmatig naast zitten met hun calculatie.
Bij nieuwbouw rechtstreeks van een ontwikkelaar betaal je overigens geen ITP, maar IVA (Spaanse btw) en AJD (documentatiebelasting). Dat is een aparte route die ik verderop in dit artikel uitleg met concrete cijfers, omdat het verschil voor je portemonnee aanzienlijk is. Voor wie zich al breder oriënteert op alle verborgen kosten bij aankoop is dit slechts één component van het totale plaatje.
Dit is de tabel waarvoor je hier waarschijnlijk bent gekomen. Stand 2026, per regio, voor bestaande bouw aangekocht door een particuliere koper. Voor Andalusië hanteert de regio sinds 2021 een vast tarief van 7% over de belastbare waarde, voor alle bestaande woningen en ongeacht de prijs. Voorheen was het een staffel van 8 tot 10 procent, dus deze hervorming heeft de Costa del Sol structureel goedkoper gemaakt voor kopers van Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola en omliggende gemeenten.
Voor de andere relevante regio's gelden de volgende percentages in 2026:
Voor Nederlandse kopers aan de Costa del Sol is 7% de relevante regel, en voor wie naar Costa Blanca kijkt is dat 10%. Het verschil op een aankoop van 350.000 euro bedraagt dus 10.500 euro: een fors bedrag dat in de praktijk meeweegt in de regio-keuze van investeerders die puur op rendement kijken. Voor een uitgebreidere vergelijking van alle Spaanse vastgoedbelastingen verwijs ik je naar het overzichtsartikel waarin we de totale belastingdruk uiteenzetten.
De basisformule is op het eerste oog simpel: percentage maal belastbare waarde is gelijk aan ITP. Het probleem zit echter in dat woordje "belastbare waarde", omdat dat sinds 2022 niet meer automatisch de aankoopprijs in de escritura is. Voor wie net begint te oriënteren is dit het meest verwarrende element van het Spaanse belastingstelsel rond vastgoed, en tegelijk het element dat het vaakst tot een onaangename verrassing leidt.
Spanje heeft een fiscale referentiewaarde geïntroduceerd, vastgesteld door het kadaster (Catastro) op basis van marktdata. Voor elke woning is er een valor de referencia beschikbaar, die je zelf kunt opvragen via de website van het Catastro met de referencia catastral van de betreffende woning. De waarde wordt jaarlijks bijgewerkt op basis van werkelijk gerealiseerde transactieprijzen in dezelfde wijk en woningtype.
De regel is helder: ITP wordt berekend over de hoogste van twee waarden, ofwel de aankoopprijs in de escritura ofwel het valor de referencia. In de praktijk komt het er dus op neer dat als jouw aankoopprijs onder het valor de referencia ligt, Hacienda over de hogere referentiewaarde rekent. Andersom heb je geen voordeel: ligt je prijs erboven, dan rekent ze over jouw werkelijke prijs. Het systeem werkt dus eenrichtingsverkeer in het voordeel van de fiscus.
Stel je koopt een 2-kamerappartement in Estepona voor 350.000 euro, en het valor de referencia voor exact dezelfde woning is 320.000 euro. De aankoopprijs in de escritura is dan €350.000, het valor de referencia €320.000, de belastbare waarde (de hoogste) wordt dus €350.000, en de ITP in Andalusië bedraagt 7% maal €350.000 is €24.500. Hier loopt alles netjes en er is geen verrassing.
Maar neem nu een andere situatie. Jij koopt onder de marktwaarde voor 280.000 euro, maar het valor de referencia is nog steeds 320.000 euro omdat de regionale waardes niet meebewegen met individuele transacties. De aankoopprijs in de escritura is dan €280.000, het valor de referencia €320.000, de belastbare waarde (de hoogste) wordt €320.000, en de ITP in Andalusië bedraagt 7% maal €320.000 is €22.400. Je betaalt dus 2.800 euro extra ITP dan op basis van je échte aankoopprijs zou volgen. Dit is met afstand de meest voorkomende verrassing voor Nederlandse kopers in de afgelopen drie jaar.
Het korte antwoord op deze veelgestelde vraag is: ITP voor bestaande bouw van een particulier, en IVA voor nieuwbouw rechtstreeks van een ontwikkelaar. In de praktijk is het iets genuanceerder dan dat, en er zijn drie situaties die elk hun eigen behandeling kennen.
Bestaande woning verkocht door particulier valt onder ITP. Dat geldt voor iemand die zijn eigen woning verkoopt, of een belegger die zijn vastgoedportfolio verkleint. Dit is verreweg het gangbare scenario voor de gemiddelde Nederlandse koper aan de Costa del Sol, dus de 7%-regel uit het vorige hoofdstuk is meestal van toepassing.
Nieuwbouw direct van een ontwikkelaar valt onder IVA en AJD. Bij nieuwbouw is het anders en betaal je twee belastingen tegelijk: IVA (10% in Andalusië en de meeste regio's, soms 21% voor villa's of luxe properties) plus AJD (Actos Jurídicos Documentados, een documentatiebelasting van 1,2% in Andalusië). Op een nieuwbouw van 350.000 euro aan de Costa del Sol kom je dan op IVA van €35.000 plus AJD van €4.200, dus in totaal €39.200. Dat is 14.700 euro méér dan bij bestaande bouw, en het is een belangrijk verschil om mee te nemen in je calculatie en in je keuze tussen nieuwbouw of bestaande bouw.
Off-plan koop tijdens de bouwfase valt ook onder IVA. Als je koopt voordat de woning is opgeleverd val je in het IVA-regime, ongeacht of de bouw al jaren onderweg is. Pas bij doorverkoop na oplevering wordt het bestaande bouw en geldt ITP voor de volgende koper. Praktisch betekent dit dat een off-plan project bij Cooiman Capital of een vergelijkbare ontwikkelaar onder IVA en AJD valt voor jou als eerste koper.
De ITP-betaling loopt los van de escritura, maar binnen een strakke termijn van 30 werkdagen na ondertekening. Dat is een belangrijke nuance: het zijn werkdagen, geen kalenderdagen, dus je hebt grofweg zes weken inclusief weekenden en feestdagen. In Andalusië gebruik je Modelo 600 voor de aangifte, andere regio's hebben hun eigen modelnummer zoals 601 of 620 afhankelijk van het scenario en de woning.
Voor de praktische uitvoering heb je drie opties die elk hun voor- en nadelen kennen. Je kunt je gestor (administratief dienstverlener) inschakelen, wat veruit de gangbare keuze is en in veel transacties standaard wordt aangeboden. Je advocaat kan het ook doen, vaak inbegrepen in zijn tarief als onderdeel van het complete pakket. Tot slot kun je het zelf doen, maar dat raad ik alleen aan als je het Spaans en de procedure goed beheerst, en zelfs dan is de tijdwinst beperkt. Reken voor een gestor op 150 tot 300 euro voor de ITP-afhandeling, een kostenpost die in het grotere geheel uit te vlakken is.
Dit is het onderwerp waar ik in mijn praktijk verreweg de meeste vragen over krijg, en ook waar de meeste fouten worden gemaakt door Nederlandse kopers. Daarom hieronder een uitgebreide uitleg die je waarschijnlijk nergens anders zo concreet zult vinden.
Tot 2022 baseerde Hacienda zich op de aankoopprijs zoals genoteerd in de escritura. Daardoor was er een structureel gat in het systeem: kopers en verkopers konden de prijs in de akte lager noteren dan werkelijk betaald, vroeger met "envelopjes" contant geld voor het verschil, en zo aanzienlijk ITP besparen. Het valor de referencia sluit dat gat definitief en is op basis van het regeringsbeleid bewust ingevoerd om grootschalige onderfacturering tegen te gaan.
De waarde wordt jaarlijks vastgesteld door het Catastro op basis van werkelijk gerealiseerde transactieprijzen in dezelfde wijk en woningtype. Je kunt het zelf opvragen via de website van het Catastro, en dat is iets wat ik kopers altijd aanraad om vóór bod uit te brengen al te doen. Zo weet je tenminste of er een verschil dreigt te ontstaan tussen jouw beoogde aankoopprijs en de fiscale waardering, voordat je er aan vast zit.
Ja, je kunt formeel bezwaar maken als je vindt dat het valor de referencia te hoog is voor jouw specifieke woning. Bijvoorbeeld als je woning achterstallig onderhoud heeft, of als de algemene wijkprijs is gestegen terwijl jouw specifieke straat juist minder gewild is geworden. Het traject loopt in vaste stappen: eerst betaal je de ITP over het valor de referencia (uitstel kost meer dan je terugkrijgt), daarna dien je een verzoek tot rectificación de autoliquidación in. De bewijslast ligt vervolgens bij jou en je moet aankomen met een taxatierapport, foto's en vergelijkbare verkopen.
De doorlooptijd is drie tot twaalf maanden afhankelijk van de regio en de complexiteit van je dossier. De slagingskans is redelijk als je goed onderbouwd bewijs aanlevert, maar reken niet op een volledige terugbetaling, het is vrijwel altijd een gedeeltelijke aanpassing.
Een klant kocht in 2024 een appartement in La Cala de Mijas voor 285.000 euro. Het valor de referencia bedroeg op dat moment 322.000 euro, een verschil van 37.000 euro waarover hij extra ITP moest betalen. Op die 37.000 euro betaalde hij 7% extra, dus 2.590 euro, bovenop de ITP over zijn werkelijke prijs.
We hebben vervolgens bezwaar gemaakt op basis van twee feiten: het complex had al jaren achterstallig onderhoud waardoor het lager scoorde dan vergelijkbare gebouwen, en de unit zelf lag op de begane grond zonder zeezicht, in tegenstelling tot de vergelijkbare units waarop het valor de referencia kennelijk was gebaseerd. Na een traject van negen maanden werd het bezwaar gegrond verklaard en kreeg hij 1.800 euro teruggekregen. Niet alles, maar wel substantieel en een goed voorbeeld dat bezwaar geen vergeefse moeite is mits je sterk onderbouwt.
Naast de valor-de-referencia-valkuil zijn er nog drie kleinere maar net zo belangrijke punten waar Nederlandse kopers stelselmatig overheen kijken. Ik noem ze hieronder zodat je ze in je voorbereiding kunt afvinken.
De eerste is dat ITP een autonome-regio-belasting is en dus per CCAA verschilt. Ik hoor regelmatig "ITP is in Spanje 8%", en dat klopt simpelweg niet, het kan 6%, 7%, 8%, 10% of 11% zijn afhankelijk van de regio waar je koopt. Reken dus altijd met het regionale tarief van waar de woning staat, en niet met een algemene "Spaanse" regel uit een verouderd artikel. De tweede is dat ITP niet aftrekbaar is voor de Spaanse IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), de inkomstenbelasting voor niet-residenten. Wel andere kosten zoals communidad, IBI, onderhoud en hypotheekrente zijn aftrekbaar van je huurinkomsten, maar de ITP zelf is een aankoopkost die wordt geactiveerd in de kostprijs van de woning. Bij eventuele verkoop later kan de ITP wel meetellen in de kostprijs voor de berekening van vermogenswinst.
Tot slot heeft Hacienda tot vier jaar na de aankoop het recht om je ITP-aanslag te herzien. Dat gebeurt zelden in de praktijk, maar bewaar daarom al je aankoop-documentatie minstens vijf jaar. Bij een hertaxatie krijg je een navordering met eventuele rente en boete, dus zorg dat je verdediging klaar ligt voor het onwaarschijnlijke geval dat het langskomt.
Voor een compleet beeld is het nuttig om ITP in de context van de totale kostenstructuur te zien. Bij een aankoop in Andalusië van 350.000 euro bestaande bouw bestaat je totale extra-kostenpakket ruwweg uit ITP 7% van €24.500, notariskosten van €700, registro-kosten van €600, advocaatkosten van 1,2% (€4.200), gestor van €400, en bankcheque-kosten van €150. De totale extra kosten komen daarmee op circa €30.550, ongeveer 8,7% bovenop de koopprijs.
Bij een Spaanse hypotheek erbij komen er nog kosten van de hypotheekakte (taxatie, openings-commissie, hypotheek-AJD waar van toepassing), wat het percentage opduwt naar 10 tot 13% extra in totaal. Dat is geen verrassing als je het van tevoren weet en in je calculatie meeneemt. Het is alleen een verrassing als je het pas vlak voor de escritura ontdekt en dan je financiering moet bijstellen. Zorg dus dat je ruim vóór de arras-fase een complete kostencalculatie hebt, inclusief de bijkomende belastingen na aankoop die jaarlijks terugkomen.
Veelgestelde vragen rond ITP die ik in mijn adviespraktijk regelmatig tegenkom bij Nederlandse kopers. Hieronder de concrete antwoorden op de meest gestelde vragen, telkens met de praktijk in het achterhoofd.
Nee, ITP is een aankoopbelasting en geen aanhoudbelasting. Bij verkoop heb je te maken met andere belastingen, zoals plusvalia municipal die de verkoper moet afdragen en eventuele vermogenswinstbelasting voor jezelf als verkoper. De ITP die jij ooit betaalde wordt wel meegerekend in je kostprijs voor de berekening van die eventuele vermogenswinst, wat in de praktijk betekent dat je het indirect terugverdient bij een doorverkoop met winst. Maar als directe restitutie: niet.
In sommige regio's bestaan verlaagde tarieven voor jongeren tot 35 jaar of grote gezinnen die hun eerste hoofdverblijf kopen. Andalusië kent voor deze groep specifieke kortingen, maar die zijn meestal niet van toepassing op Nederlandse kopers omdat het Spaanse hoofdverblijfsvereiste meespeelt, een tweede huis voor vakantie of verhuur valt er niet onder. Voor jongeren onder 35 die daadwerkelijk emigreren en in Spanje gaan wonen kan het wel interessant zijn, maar dat is een uitzondering.
Dan val je in een ander fiscaal regime. Bij aankoop door een sociedad mercantil (Spaanse vennootschap) spelen vennootschapsbelasting, IVA en transferregels een rol die heel anders uitwerken dan bij een privé-aankoop. Dit is een fiscale beslissing die je niet zonder gespecialiseerd advies neemt, en in de regel is het voor de meeste Nederlandse particulieren juist eenvoudiger en fiscaal vaak gunstiger om privé te kopen. Voor grotere portefeuilles of bedrijfsmatige investeringen kan een vennootschap wel uitkomst bieden.
Nee, de ITP wordt berekend over de belastbare waarde van de woning zelf, niet over de hypotheeksom. De hypotheek heeft zijn eigen kostenstructuur met taxatiekosten, openings-commissie en eventueel AJD over de hypotheekakte als aparte post. Dit kun je dus los van elkaar zien, en in een budget hoor je beide kostenposten apart te begroten zodat je geen onaangename verrassingen krijgt.
De ITP-verplichting verandert daar niets door. Of jij zelf bij de escritura tekent of een advocaat het namens jou doet via een poder notarial, de belasting is dezelfde en de termijn van 30 werkdagen begint vanaf de tekening, niet vanaf jouw fysieke aanwezigheid. Wel praktisch: laat de poder notarial breed genoeg zijn dat je advocaat ook de ITP-aangifte voor je kan doen, zodat je niet halverwege opnieuw een volmacht moet uitbreiden.
ITP is voor de meeste Nederlandse kopers de grootste fiscale verrassing in het aankoopproces, vooral door het valor de referencia waar maar weinig oriënterende artikelen voldoende aandacht aan geven. Wie het van tevoren correct meeneemt in zijn budget gaat zonder verrassingen naar de notaris, en wie het overslaat staat soms ineens 5.000 of meer euro extra te betalen op een moment dat de financiering al rondkomt.
Bij Ultimate Mastermind nemen we deze berekeningen standaard mee in elk aankoopdossier. Onze 300+ klanten zijn je voor gegaan en samen begeleidden we meer dan 200 miljoen euro aan vastgoedtransacties, dus we weten hoe je géén verrassingen op de dag van de escritura krijgt. Voor wie ook nog aan emigratie denkt is het de moeite waard om gelijk de Beckham law mee te wegen, omdat die voor sommige profielen tonnen kan schelen. Wil je weten wat de totale aankoopkosten voor jouw beoogde woning zouden zijn? Plan een adviesgesprek, dan rekenen we het samen door tot op de euro.