Een woning verkopen in Spanje als niet-resident verloopt prima, mits je je goed voorbereidt op de specifieke stappen en kosten. Je krijgt te maken met de verplichte 3%-inhouding op de verkoopprijs, de plusvalía municipal, de vermogenswinstbelasting en doorgaans de makelaarscourtage. Met de juiste begeleiding weet je vooraf precies wat je netto overhoudt en kun je zelfs op afstand verkopen via een volmacht. In dit artikel lopen we het volledige stappenplan, de kosten en de aandachtspunten met je door.
De verkoop van een woning in Spanje verloopt grofweg in een aantal vaste stappen. Het begint met het verkoopklaar maken en in de markt zetten van de woning, vaak via een of meer lokale makelaars. Zodra zich een serieuze koper meldt, volgt de onderhandeling over de prijs en de voorwaarden. Is er overeenstemming, dan tekenen koper en verkoper het voorlopige koopcontract, het contrato de arras, waarbij de koper doorgaans 10% aanbetaalt. Daarna volgt de juridische afhandeling en uiteindelijk de overdracht van de definitieve akte (escritura) bij de notaris, waar de betaling plaatsvindt en de sleutels overgaan.
Een advocaat of gestor begeleidt je gedurende dit hele traject, en dat is als niet-resident bijna onmisbaar. Hij of zij controleert de contracten, regelt de fiscale afhandeling, en zorgt dat alle verplichte documenten (zoals het energiecertificaat en de bewijzen van betaalde lasten) op orde zijn. Voordat je een woning kunt verkopen, heb je namelijk een geldig energiecertificaat nodig, en de notaris vraagt bij de overdracht om bewijs dat onder meer de IBI en de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren betaald zijn.
Als verkoper krijg je met meerdere kostenposten te maken die rechtstreeks op je opbrengst drukken. Het is belangrijk deze vooraf te kennen, zodat je een realistisch beeld hebt van wat je overhoudt:
Je netto-opbrengst bereken je door van de verkoopprijs alle bovengenoemde kosten af te trekken, plus een eventueel nog openstaande hypotheek die bij de verkoop wordt afgelost. Een belangrijk aandachtspunt voor je liquiditeit: omdat de 3%-inhouding een voorschot is, krijg je dat geld niet direct bij de overdracht. Heb je weinig of geen winst gemaakt, dan kun je een deel of het geheel later terugvragen, maar reken op een doorlooptijd van enkele maanden. Houd hier rekening mee als je de opbrengst nodig hebt voor een vervolgaankoop.
Een vereenvoudigd voorbeeld: verkoop je een woning voor €400.000, dan ontvang je bij de overdracht €388.000 (na de 3%-inhouding van €12.000). Daarvan gaan vervolgens nog de plusvalía, de makelaarscourtage (bijvoorbeeld €12.000 tot €24.000 plus btw) en de advocaatkosten af. Het exacte bedrag dat je overhoudt, hangt sterk af van je oorspronkelijke aankoopprijs en de gemaakte kosten, dus laat dit vooraf doorrekenen door een fiscalist.
Een groot praktisch voordeel voor niet-residenten: je hoeft voor de verkoop niet per se zelf naar Spanje af te reizen. Veel niet-residenten verkopen via een volmacht (poder), waarmee je je advocaat machtigt om namens jou te handelen, inclusief het tekenen van de akte bij de notaris. Je regelt de volmacht vooraf bij een notaris (in Spanje of, met de juiste legalisatie, in Nederland), en daarna kan je advocaat de hele overdracht zelfstandig afronden. Dit scheelt reistijd en kosten, en maakt het verkopen vanuit Nederland een stuk eenvoudiger.
Een vaak onderschat punt: voordat je verkoopt, moeten je eerdere belastingaangiftes op orde zijn. Heb je in de jaren dat je de woning bezat netjes je jaarlijkse Modelo 210 ingediend? Zo niet, dan kan dat de teruggave van de 3%-inhouding vertragen of tot naheffingen leiden. De Spaanse fiscus kijkt bij een verkoop terug naar je fiscale historie, dus zorg dat alles klopt voordat je het verkoopproces ingaat. Een goede gestor of fiscalist controleert dit vooraf en lost eventuele hiaten op.
De 3%-inhouding (een voorschot op je belasting), de plusvalía municipal, de vermogenswinstbelasting en doorgaans de makelaarscourtage, plus de kosten van je advocaat of gestor.
Ja. Via een volmacht (poder) kan je advocaat de verkoop en de overdracht bij de notaris volledig namens jou afronden, zonder dat je zelf in Spanje hoeft te zijn.
Als EU-inwoner doorgaans 19% over de werkelijke winst, na aftrek van aankoopkosten en vergunde verbouwingen. De 3%-inhouding is hier een voorschot op. Laat het exacte bedrag vooraf berekenen.
Als de werkelijk verschuldigde vermogenswinstbelasting lager is dan de ingehouden 3%, kun je het verschil terugvragen. Bij verlies vaak het volledige bedrag. Reken op enkele maanden doorlooptijd.
Ja, een geldig energiecertificaat is verplicht bij verkoop en wordt bij de overdracht gevraagd.
Let op: dit artikel is informatief en geen fiscaal of juridisch advies. Tarieven en regels kunnen wijzigen en hangen af van je situatie. Laat je verkoop altijd begeleiden door een advocaat en fiscalist.
Wij begeleiden niet alleen kopers maar ook verkopers, en zorgen voor een soepele, transparante verkoop waarbij je vooraf precies weet wat je overhoudt. Van de juridische afhandeling tot de fiscale teruggave – wij regelen het met je mee. Plan een vrijblijvend gesprek met ons in. Samen naar de top.