Bij de verkoop van een woning in Spanje door een niet-resident is de koper wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks af te dragen aan de Spaanse fiscus. Deze retención is een voorschot op de vermogenswinstbelasting die jij als verkoper verschuldigd bent. Heb je weinig of geen winst gemaakt, of zelfs met verlies verkocht, dan kun je (een deel van) dit bedrag terugvragen. In dit artikel leggen we uit hoe de 3%-inhouding werkt, waarom hij bestaat, hoe je teruggave aanvraagt en hoe hij past in het geheel van je verkoopkosten.
Verkoop je als niet-resident een woning in Spanje, dan schrijft de wet voor dat de koper 3% van de overeengekomen verkoopprijs niet aan jou uitbetaalt, maar inhoudt en binnen één maand afdraagt aan de Spaanse Belastingdienst via het formulier Modelo 211. Concreet betekent dit dat je bij de overdracht 97% van de verkoopprijs ontvangt, en dat de resterende 3% als voorschot bij de fiscus terechtkomt. De koper krijgt een betalingsbewijs (een kopie van Modelo 211), dat jij nodig hebt om later eventueel teruggave aan te vragen.
Het is dus geen extra belasting bovenop de vermogenswinstbelasting, maar een vooruitbetaling daarvan. De uiteindelijke afrekening volgt wanneer je de werkelijke vermogenswinst aangeeft. Valt die lager uit dan de ingehouden 3%, dan krijg je geld terug; valt hij hoger uit, dan betaal je het verschil bij.
De reden is praktisch en goed te begrijpen vanuit het perspectief van de Spaanse fiscus. Een niet-resident kan na de verkoop eenvoudig het land verlaten, waarna het lastig is om nog belasting te innen over een eventuele winst. Door de koper te verplichten alvast 3% in te houden en af te dragen, verzekert de fiscus zich van een minimale betaling. Het is een zekerheidsmaatregel: de staat heeft de hand alvast op een deel van de opbrengst, in afwachting van de definitieve belastingafrekening.
Voor jou als verkoper betekent dit dat je er rekening mee moet houden dat je niet de volledige verkoopprijs op je rekening krijgt op het moment van de overdracht. Plan dit goed in, zeker als je het geld nodig hebt voor een vervolgaankoop of het aflossen van een hypotheek.
Ja, en dat gebeurt in de praktijk regelmatig. De 3% is immers een voorschot op de werkelijk verschuldigde vermogenswinstbelasting. Is die werkelijke belasting lager dan het ingehouden bedrag, dan heb je recht op teruggave van het verschil. Twee situaties komen vaak voor:
De teruggave vraag je aan via Modelo 210 (de aangifte voor niet-residenten), waarin je de werkelijke vermogenswinst en de reeds ingehouden 3% verrekent. Houd rekening met een doorlooptijd van enkele maanden voordat de fiscus tot uitbetaling overgaat. Een belangrijke voorwaarde: je fiscale zaken moeten op orde zijn. Heb je bijvoorbeeld in voorgaande jaren je jaarlijkse Modelo 210 niet ingediend, dan kan de fiscus de teruggave opschorten totdat alles klopt. Zorg dus dat je administratie compleet is.
De vermogenswinst is in de kern het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs, gecorrigeerd voor bepaalde kosten. Je mag onder meer de destijds betaalde aankoopkosten (zoals overdrachtsbelasting, notaris en registratie) en bepaalde investeringen in de woning (zoals vergunde verbouwingen) optellen bij je aankoopprijs, en de verkoopkosten aftrekken van je opbrengst. Daardoor valt de belastbare winst vaak lager uit dan het kale verschil tussen koop- en verkoopprijs. Bewaar daarom alle facturen en aktes goed; ze kunnen je belastbare winst en dus je belasting flink verlagen. Voor EU-inwoners geldt over de vermogenswinst een tarief dat doorgaans rond de 19% ligt.
De 3%-inhouding staat niet op zichzelf. Als verkoper krijg je daarnaast te maken met de plusvalía municipal (de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond) en met de makelaarscourtage. Om een realistisch beeld te krijgen van je netto-opbrengst, moet je al deze posten samen bekijken. Het volledige overzicht en stappenplan vind je in ons artikel over een woning verkopen in Spanje als niet-resident.
De koper. Die is wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en binnen een maand via Modelo 211 af te dragen aan de Spaanse fiscus.
Niet altijd volledig. Je krijgt het deel terug dat hoger is dan de werkelijk verschuldigde vermogenswinstbelasting. Heb je met verlies verkocht, dan kun je doorgaans het volledige bedrag terugvragen.
Reken op enkele maanden, mits je aangiften en gegevens compleet en correct zijn. Onvolledige of ontbrekende eerdere aangiften kunnen de teruggave vertragen.
Via Modelo 210, waarin je de werkelijke vermogenswinst en de reeds ingehouden 3% verrekent. Een fiscalist of advocaat kan dit voor je verzorgen.
Let op: dit artikel is informatief en geen fiscaal advies. Tarieven en regels kunnen wijzigen en hangen af van je situatie. Laat je bij verkoop altijd begeleiden door een fiscalist of advocaat.
Wij begeleiden je verkoop van begin tot eind en zorgen dat je vooraf precies weet wat je overhoudt én wat je later kunt terugvragen. Geen verrassingen, wel een helder financieel plaatje. Plan een vrijblijvend gesprek met ons in. Samen naar de top.