In Spanje betaalt vrijwel altijd de verkoper de makelaarscourtage, niet de koper. De courtage ligt doorgaans tussen 3% en 6% van de verkoopprijs (plus btw) en is vrij onderhandelbaar. Als koper betaal je dus in de regel geen aparte makelaarskosten, maar het zit indirect verwerkt in de vraagprijs. Belangrijk om te beseffen: een Spaanse makelaar werkt doorgaans voor de verkoper, niet voor jou. In dit artikel leggen we uit hoe het courtagesysteem werkt, wie wat betaalt, en waarom je als koper je eigen onafhankelijke begeleiding wilt regelen.
Dit is wellicht het belangrijkste verschil met wat veel Nederlanders gewend zijn. In Spanje rust de makelaarscourtage vrijwel altijd op de verkoper. Het is de verkoper die de makelaar (de inmobiliaria) de opdracht geeft om de woning te verkopen, en het is dus ook de verkoper die de makelaar betaalt zodra de verkoop rond is. De courtage is in de praktijk verdisconteerd in de vraagprijs: de verkoper houdt er rekening mee dat hij na verkoop een percentage aan de makelaar afdraagt.
Voor jou als koper betekent dit dat je de makelaar in de regel niets rechtstreeks betaalt. Je betaalt de overeengekomen koopprijs, en de makelaar wordt uit de opbrengst van de verkoper voldaan. Dat klinkt aantrekkelijk, en in zekere zin is het dat ook, maar het heeft een belangrijke keerzijde die we hieronder bespreken: de makelaar behartigt het belang van degene die hem betaalt, en dat is de verkoper.
De makelaarscourtage in Spanje ligt doorgaans tussen de 3% en 6% van de uiteindelijke verkoopprijs, vermeerderd met btw (IVA). Het exacte percentage is niet wettelijk vastgelegd en dus onderhandelbaar; het hangt af van de regio, het type en de prijsklasse van de woning, en de afspraken die de verkoper met het makelaarskantoor maakt. In sommige delen van de Costa del Sol, waar internationale kantoren en hogere prijsklassen gangbaar zijn, liggen de percentages aan de bovenkant van die bandbreedte.
Een rekenvoorbeeld maakt de impact duidelijk: bij een verkoopprijs van €400.000 en een courtage van 5% betaalt de verkoper €20.000 plus btw aan de makelaar. Dat is een fors bedrag, en het is dan ook begrijpelijk dat verkopers hierover onderhandelen. Als verkoper neem je deze courtage mee in je berekening van de netto-opbrengst; lees daarover meer in ons artikel over een woning verkopen in Spanje als niet-resident.
Een Spaanse makelaar (inmobiliaria) verzorgt het promoten van de woning, het organiseren van bezichtigingen en het begeleiden van de onderhandeling tussen koper en verkoper. Op het eerste gezicht lijkt dat vergelijkbaar met de rol van een Nederlandse makelaar, maar er is een cruciaal verschil in belangenbehartiging. Omdat de verkoper de makelaar betaalt, behartigt de makelaar in de eerste plaats het belang van de verkoper, namelijk een zo hoog mogelijke verkoopprijs en een vlotte verkoop.
Dat betekent niet dat Spaanse makelaars onbetrouwbaar zijn, maar wel dat je als koper niet moet verwachten dat de verkopende makelaar jouw belang vooropstelt. Hij is geen onafhankelijke adviseur die voor jou de beste deal najaagt of kritisch naar de woning kijkt. Voor die rol heb je je eigen partij nodig.
Juist omdat de makelaar aan de verkoperskant staat, is het als koper verstandig om je eigen onafhankelijke begeleiding en juridische controle te regelen. Een eigen advocaat (abogado) controleert de juridische status van de woning: is de verkoper de werkelijke eigenaar, rusten er schulden of hypotheken op het pand, zijn alle vergunningen in orde, en klopt de inschrijving in het eigendomsregister? Daarnaast kan een onafhankelijke aankoopbegeleider jouw belang bewaken in de onderhandeling en je behoeden voor een woning met verborgen gebreken of een te hoge prijs.
Dit is precies het verschil tussen blind vertrouwen op de verkopende partij en met een eigen team aan jouw zijde de aankoop ingaan. Lees in dat kader ook ons artikel over of je een advocaat nodig hebt bij het kopen van een huis in Spanje. Het korte antwoord: als niet-resident is dat vrijwel altijd verstandig.
Of de courtage relevant is voor jouw begroting, hangt af van je rol. Verkoop je een woning, dan is de courtage een directe kostenpost die je opbrengst verlaagt; reken hem dus mee in je netto-opbrengst. Koop je een woning, dan betaal je de courtage niet apart, maar zit hij verwerkt in de prijs. Richt je als koper daarom op de tótale aankoopkosten – overdrachtsbelasting of btw, notaris, registratie en juridische begeleiding – zoals we die toelichten in ons artikel over wat een huis kopen in Spanje echt kost.
Doorgaans niet rechtstreeks. De verkoper betaalt de courtage; voor jou als koper zit die verwerkt in de vraagprijs. Je betaalt de makelaar dus geen apart bedrag.
Meestal 3% tot 6% van de verkoopprijs plus btw. Het percentage is niet wettelijk vastgelegd en dus onderhandelbaar, afhankelijk van regio, woning en kantoor.
Nee. Een Spaanse makelaar werkt doorgaans voor de verkoper, die hem immers betaalt. Regel als koper daarom je eigen onafhankelijke begeleiding en juridische controle.
Ja. De courtage is niet wettelijk vastgelegd, dus je kunt met het makelaarskantoor onderhandelen over het percentage en de voorwaarden.
Wij staan als jouw partij aan de koperszijde en bewaken jouw belang van begin tot eind – van de onderhandeling en de juridische controle tot de sleuteloverdracht. Zo koop je met een gerust hart, met een team dat écht voor jou werkt. Plan een vrijblijvend gesprek met ons in. Samen naar de top.