Verkoop je je woning in Spanje met winst, dan betaal je vermogenswinstbelasting over die winst. In Spanje heet dat de ganancia patrimonial, en voor niet-residenten uit de EU is het tarief een vlakke 19 procent. Klinkt simpel, en dat is het ook, totdat je gaat uitzoeken wat er precies onder "winst" valt en welke kosten je mag aftrekken. Daar zit namelijk het verschil tussen een aanslag die meevalt en een aanslag die je verrast.
Dit artikel gaat uitsluitend over de vermogenswinstbelasting: hoe je de winst berekent, welke kosten aftrekbaar zijn, welke vrijstellingen bestaan en wat de aangifteplicht is. De plusvalía municipal en de 3 procent inhouding zijn aparte heffingen die ik verderop kort in verhouding plaats, maar de kern hier is de berekening zelf.
De formule is in de basis kort: verkoopwaarde min aankoopwaarde is de belastbare winst. Wat het interessant maakt is dat je beide kanten mag corrigeren met kosten, en dat veel eigenaren die correctie niet volledig toepassen.
Aan de aankoopkant mag je bij de oorspronkelijke koopprijs optellen: de betaalde ITP of IVA, de notariskosten, de registratiekosten, de advocaatkosten en de gestorkosten van toen. Ook mag je investeringen die de woning structureel hebben verbeterd meenemen, dus een nieuwe keuken, een aangebouwde kamer, een zwembad of een dakvernieuwing. Regulier onderhoud zoals schilderwerk of een reparatie mag niet.
Aan de verkoopkant mag je van de verkoopprijs aftrekken: de makelaarscourtage, de advocaatkosten bij verkoop, het energiecertificaat en de plusvalía municipal die je als verkoper betaalt. Dat laatste is een detail dat veel mensen missen: de gemeentelijke heffing is aftrekbaar van je winst voor de nationale belasting.
Praktische consequentie: bewaar elke factuur. Zonder factuur met btw en met jouw NIE erop, is een verbeteringsinvestering voor de Hacienda niet gemaakt. Ik zie mensen 40.000 euro aan verbouwing kwijtraken omdat er geen officiele facturen zijn, alleen bonnetjes of contante betalingen. Dat kost bij 19 procent dus 7.600 euro extra belasting die je niet had hoeven betalen.
Voor niet-residenten uit de EU en de EER, en dus voor de meeste Nederlanders met een tweede woning in Spanje, geldt een vlak tarief van 19 procent over de vermogenswinst. Er is geen progressie en geen schijvenstelsel. Voor niet-residenten van buiten de EU is het tarief 24 procent.
Ben je fiscaal resident in Spanje, dan verandert het beeld en betaal je volgens een progressieve staffel:
Bij een winst van 150.000 euro betaalt een Nederlandse niet-resident dus 28.500 euro, terwijl een fiscaal resident in Spanje aan dezelfde winst ongeveer 32.400 euro kwijt is door de schijven. Dat is een verschil dat meeweegt in de vraag of je resident wordt, en of dat verstandig is hangt van veel meer af dan alleen deze heffing. Wanneer die 183-dagengrens gaat spelen staat in het artikel over resident worden in Spanje als vastgoedinvesteerder.
Er zijn drie vrijstellingen die in de praktijk relevant zijn, en twee ervan gelden alleen voor fiscaal residenten.
Herinvestering in een eigen woning. Ben je fiscaal resident in Spanje en verkoop je je hoofdverblijf om binnen twee jaar een nieuw hoofdverblijf te kopen, dan is de winst vrijgesteld voor het deel dat je herinvesteert. Dit geldt ook als je herinvesteert in een andere EU-lidstaat, dus een verhuizing terug naar Nederland kan onder deze regeling vallen. Voorwaarde is dat het echt om je hoofdverblijf ging, minimaal drie jaar bewoond.
Verkoop na je 65e. Ben je fiscaal resident, ouder dan 65 en verkoop je je hoofdverblijf, dan is de vermogenswinst volledig vrijgesteld. Geen herinvesteringsverplichting, geen maximum. Dit is een van de gunstigste regelingen in het Spaanse stelsel en de reden dat sommige mensen bewust wachten met verkopen.
Lijfrente na je 70e. Zet je als resident boven de 70 de opbrengst van een verkoop om in een lijfrente (renta vitalicia), dan kan de winst tot 240.000 euro zijn vrijgesteld. Dit is technisch en vraagt goede begeleiding, maar het bestaat.
Voor een Nederlandse niet-resident met een tweede woning geldt geen van deze drie. Dat is direct en niet leuk, maar wel de realiteit. Wat wel helpt is het totaalbeeld kennen van wat je in Spanje afdraagt, en dat staat in het overzicht van hoeveel belasting je als Nederlander in Spanje in totaal betaalt.
Bij een verkoop in Spanje kom je drie heffingen tegen die door elkaar worden gehaald. Even scherp uit elkaar getrokken, want ze hebben verschillende grondslagen en verschillende ontvangers.
De vermogenswinstbelasting is nationaal, gaat over jouw werkelijke winst, en is 19 procent voor EU-niet-residenten. De plusvalía municipal is gemeentelijk, gaat over de waardestijging van de grond volgens een gemeentelijke formule, en staat volledig los van je werkelijke winst. Die kan je zelfs verschuldigd zijn als je met verlies verkoopt, hoewel er sinds 2021 jurisprudentie is die dat begrenst. Zie voor de details het artikel over de plusvalía municipal.
De 3 procent retención is geen belasting maar een voorheffing. De koper houdt bij een verkoop door een niet-resident 3 procent van de koopprijs in en draagt die af aan de Hacienda als voorschot op jouw vermogenswinstbelasting. Is je werkelijke aanslag lager dan die 3 procent, dan vraag je het verschil terug. Is hij hoger, dan betaal je bij. Hoe die procedure verloopt staat in het artikel over de 3 procent inhouding bij verkoop door niet-residenten.
Neem een appartement dat in 2018 is gekocht voor 240.000 euro en in 2026 wordt verkocht voor 385.000 euro. Op het eerste gezicht een winst van 145.000 euro en dus 27.550 euro belasting. Maar zo rekent het niet als je het goed doet.
Aan de aankoopkant komt bij de 240.000 euro: 19.200 euro ITP (8 procent in 2018), 1.100 euro notaris, 700 euro registratie, 3.000 euro advocaat en 400 euro gestor. Daarnaast is in 2021 de keuken en badkamer vervangen voor 32.000 euro met officiele facturen, en is er een airconditioningsysteem geïnstalleerd voor 6.500 euro. Totale aankoopwaarde voor de fiscus: 302.900 euro.
Aan de verkoopkant gaat van de 385.000 euro af: 15.400 euro makelaarscourtage (4 procent), 2.500 euro advocaat, 200 euro energiecertificaat en 3.800 euro plusvalía municipal. Netto verkoopwaarde: 363.100 euro.
De belastbare winst is dus 363.100 min 302.900, oftewel 60.200 euro. Daarover 19 procent is 11.438 euro. Dat is bijna 16.000 euro minder dan de 27.550 euro die je uit de ruwe berekening zou krijgen. Datzelfde bedrag verlies je als je de facturen niet hebt bewaard. Geen toeval, geen geluk: gewoon je administratie op orde.
De koper heeft bij de verkoop 11.550 euro ingehouden als 3 procent retención. Omdat de werkelijke aanslag 11.438 euro is, krijg je 112 euro terug. In dit voorbeeld valt het precies bijna gelijk uit, maar bij een lagere winst of een verlies loopt het verschil snel in de duizenden euro's en dan is die teruggaafprocedure wel de moeite.
Als niet-resident dien je de aangifte in via modelo 210, binnen vier maanden na de datum van de escritura van verkoop. De koper moet zijn 3 procent inhouding aangeven via modelo 211 binnen één maand, en jij hebt dat betaalbewijs nodig voor jouw eigen aangifte. Vraag daar dus expliciet om bij de notaris.
Krijg je geld terug, reken dan op zes tot achttien maanden voordat de Hacienda uitbetaalt. Dat is traag maar het gebeurt wel, mits je aangifte kloppend is en je een Spaanse bankrekening hebt om op te ontvangen. Voor de bredere werking van dit formulier kun je het artikel over modelo 210 voor niet-residenten erbij pakken.
Laat dit door een gestor of fiscalist doen. Niet omdat het onmogelijk is zelf, maar omdat een fout in de aftrekposten je duizenden euro's kost en de correctie achteraf maanden duurt. De kosten van een fiscalist voor deze aangifte liggen tussen 350 en 800 euro en dat is bij dit soort bedragen geen discussie waard.
Drie dingen gaan structureel mis, en alle drie zijn te voorkomen met vooruit denken in plaats van achteraf repareren.
Facturen niet bewaren. Verbeteringsinvesteringen zijn alleen aftrekbaar met een officiele factuur op jouw naam met NIE en btw. Bewaar die dus vanaf dag één in een aparte map, digitaal en fysiek. Ik zeg dit tegen iedere klant bij de escritura, en de mensen die het doen zijn bij verkoop tienduizenden euro's beter uit.
Denken dat verlies automatisch nul belasting betekent. Voor de vermogenswinstbelasting is dat waar: geen winst, geen heffing, en dan vraag je de volledige 3 procent retención terug. Maar de plusvalía municipal kan alsnog verschuldigd zijn, en de gemeente vraagt daar zelf niet naar of jij winst hebt gemaakt. Regel dat apart.
De Nederlandse kant vergeten. Je Spaanse woning zit in Nederland in box 3, en de vermogenswinst zelf wordt in Nederland niet belast, maar de waarde wel. De verkoopopbrengst die op je rekening komt is per de volgende peildatum weer box 3-vermogen. Reken dat mee in je planning en kijk naar het artikel over box 3 en investeren in Spanje.
De vragen die ik hierover het vaakst krijg.
Als Nederlander en dus EU-inwoner betaal je 19 procent als niet-resident. Het tarief van 24 procent geldt voor niet-residenten van buiten de EU en de EER, bijvoorbeeld inwoners van het Verenigd Koninkrijk sinds de Brexit.
Nee. Financieringskosten zijn geen onderdeel van de aankoop- of verkoopwaarde van de woning en zijn dus niet aftrekbaar bij de berekening van de vermogenswinst. De afsluitkosten van de hypotheek ook niet.
Voor woningen gekocht na 1994 niet meer. De correctiecoefficienten zijn per 2015 afgeschaft. Voor panden van vóór 1994 bestaat nog een overgangsregeling met een afslag, maar die situatie is bij Nederlandse kopers zeldzaam.
Dan geldt als aankoopwaarde de waarde die bij die schenking of erfenis is aangegeven, plus de toen betaalde belasting en kosten. Dat kan gunstig of ongunstig uitpakken. Zie ook het artikel over erfbelasting in Spanje en het Spaanse testament.
Nederland belast de vermogenswinst op vastgoed niet als zodanig. Je Spaanse woning zit in box 3 op basis van waarde, en het belastingverdrag wijst het heffingsrecht over onroerend goed toe aan Spanje. Laat je situatie wel individueel toetsen, want de details verschillen per geval.
De Hacienda kent uitstelregelingen (aplazamiento) op verzoek, meestal tegen rente en soms met zekerheidsstelling. Dat is een aanvraag die je gestor kan doen, maar reken er niet standaard op.
De vermogenswinstbelasting in Spanje is geen ingewikkelde belasting, het is een belasting die je vooral goed moet documenteren. Wie zijn facturen bewaart en de aftrekposten volledig benut, betaalt tienduizenden euro's minder dan wie dat pas bij de verkoop uitzoekt. Dat is geen truc, dat is administratie.
Wij begeleiden wekelijks Nederlandse eigenaren bij aankoop en verkoop in Spanje, met eigen advocaat, eigen fiscalisten en meer dan 300 klanten die je voorgingen. We zetten de aftrekposten vooraf op een rij en zorgen dat de aangifte klopt. Wil je sparren over jouw situatie? Plan een adviesgesprek, dan rekenen we het samen door.