Je hebt een woning aan de Costa del Sol en je kinderen komen er al jaren. Op enig moment komt de vraag: geef ik dit huis nu alvast, of laat ik het over bij overlijden? In Andalusië lijkt het antwoord makkelijk. Er geldt namelijk een korting van 99% op de schenkbelasting voor kinderen, ouders en partners. Van de 31.621 euro die vroeger over een schenking van 200.000 euro werd geheven, blijft dan zo'n 316 euro over.
Klinkt als een open deur. Toch is vastgoed in Spanje schenken aan je kinderen geen no-brainer. Want die 99% korting gaat over één belasting. Er zijn er nog twee die wél volledig meetellen, en één daarvan komt uit Nederland. Wie alleen naar de Spaanse schenkbelasting kijkt, rekent zichzelf rijk.
Een schenking van Spaans vastgoed is fiscaal geen halve verkoop. Het is een verkoop, alleen zonder dat er geld tegenover staat. Dat betekent dat de fiscus op drie plaatsen aanklopt.
Ten eerste de schenkbelasting, in Spanje het Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Die betaalt de ontvanger, dus je kind. In Andalusië geldt daarvoor de bonificatie van 99% voor groep I en groep II, waaronder kinderen en partners vallen. Voorwaarde is dat de schenking bij Spaanse notariële akte wordt vastgelegd. Doe je dat niet, dan vervalt de korting.
Ten tweede de vermogenswinstbelasting bij jou als schenker. Spanje beschouwt een schenking als een vervreemding. Over het verschil tussen je oorspronkelijke aankoopprijs en de actuele waarde betaal je als niet-resident 19% belasting. Bij een woning die je in 2015 voor 250.000 euro kocht en die nu 450.000 euro waard is, praat je over 200.000 euro winst en dus ongeveer 38.000 euro belasting. Die reken je nergens weg met een bonificatie.
Ten derde de plusvalía municipal, de gemeentelijke meerwaardebelasting over de waardestijging van de grond. Bij een schenking betaalt de verkrijger deze, dus opnieuw je kind. De tarieven verschillen sterk per gemeente. Hoe die heffing werkt en hoe je hem berekent, staat in ons artikel over de plusvalía municipal in Spanje.
Tel je die drie op, dan is de kop van de rekening niet de schenkbelasting maar de vermogenswinstbelasting. Precies andersom dan de meeste mensen verwachten.
Dit is het punt waar het echt misgaat. Nederland heft schenkbelasting op basis van de woonplaats van de schenker. Woon je in Nederland en schenk je een woning in Spanje aan je kind, dan is Nederland in beginsel heffingsbevoegd over die schenking. De Spaanse bonificatie van 99% helpt je daar niet.
De Nederlandse schenkbelasting voor kinderen loopt in de eerste schijf op tot 10% en daarboven tot 20%, na de jaarlijkse vrijstelling. Over een woning van 450.000 euro loopt dat flink op. Nederland en Spanje hebben geen verdrag dat dubbele heffing bij schenkingen volledig wegneemt, waardoor je in de praktijk met beide fiscussen te maken kunt krijgen.
Woon je zelf al in Spanje en ben je daar fiscaal resident, dan verandert het plaatje. Dan is de Spaanse route een stuk gunstiger. Of je fiscaal resident bent hangt onder meer af van de 183-dagenregel en van waar je economische belangen liggen. Wat er precies met je vermogen gebeurt als je die stap zet, hebben we uitgewerkt in wat gebeurt er met je vermogen als je verhuist naar Spanje.
Bij overlijden gebeurt er fiscaal iets anders dan bij schenken. De waardestijging tot het moment van overlijden wordt in Spanje niet in de inkomstenbelasting betrokken. Je erfgenamen krijgen de woning met een nieuwe, hogere verkrijgingsprijs. Verkopen ze later, dan betalen ze alleen vermogenswinstbelasting over de stijging ná het overlijden.
Bij schenken reken je die hele waardestijging nu af tegen 19%. Dat is het scharnierpunt van de hele beslissing.
Is de woning sinds aankoop nauwelijks in waarde gestegen, dan is schenken fiscaal aantrekkelijk. Is de woning verdubbeld, wat aan de Costa del Sol de afgelopen jaren geen uitzondering was, dan koop je met schenken een directe belastingclaim die je met nalaten had kunnen vermijden. Voor de erfkant en het belang van een Spaans testament verwijzen we naar erfbelasting in Spanje en het Spaanse testament.
Er zijn niet-fiscale redenen om toch te schenken. Regie houden zolang je leeft. Duidelijkheid scheppen tussen kinderen. Voorkomen dat er straks een nalatenschap ligt waar niemand raad mee weet. Dat zijn legitieme argumenten. Alleen: noem ze dan ook zo, en verkoop jezelf niet het verhaal dat het fiscaal een slimme zet is als dat niet klopt.
Een veelgebruikte tussenvorm is schenken met voorbehoud van vruchtgebruik, in Spanje de usufructo. Je schenkt de blote eigendom (nuda propiedad) aan je kinderen en houdt zelf het recht om de woning te gebruiken en te verhuren tot je overlijden.
Fiscaal is dat interessant omdat alleen de waarde van de blote eigendom wordt geschonken, niet de volle waarde. Spanje rekent de waarde van het vruchtgebruik met een leeftijdsformule: 89 min je leeftijd, met een minimum van 10% en een maximum van 70%. Ben je 70 jaar, dan is het vruchtgebruik 19% waard en de blote eigendom 81%. Ben je 55, dan is het vruchtgebruik 34% waard.
Praktisch betekent dit: hoe jonger je schenkt, hoe meer waarde je vasthoudt en hoe kleiner de schenking. Bij overlijden dooft het vruchtgebruik uit en groeit de blote eigendom automatisch aan tot volle eigendom bij je kinderen.
De vermogenswinstbelasting bij de schenker geldt ook hier, over het geschonken deel. Je stelt de klap dus gedeeltelijk uit, je vermijdt hem niet.
Als je besluit te schenken, ziet het traject er zo uit.
Reken op notaris- en registratiekosten, plus het honorarium van je adviseur. Op een woning van 400.000 euro is dat doorgaans een paar duizend euro aan vaste kosten, los van de belastingen.
Het meest gemaakte denkfout: de 99% bonificatie zien als een korting op de hele operatie. Dat is hij niet. Hij raakt alleen de ISD.
Tweede denkfout: schenken aan een kind dat zelf in Nederland woont en denken dat daarmee de Spaanse kant is afgehandeld. Je kind betaalt in Spanje, jij mogelijk in Nederland, en de plusvalía komt daar los bovenop.
Derde denkfout: de woning "op papier" overzetten voor een symbolisch bedrag om belasting te drukken. De Spaanse fiscus hanteert de referentiewaarde en corrigeert een te lage waardering, inclusief boete en rente. Dat is geen theorie, dat gebeurt.
En de vierde: de vermogensbelasting vergeten. Zodra je kinderen eigenaar zijn, tellen zij het Spaanse vastgoed mee voor de vermogensbelasting in Spanje. Hun positie verandert, niet alleen de jouwe.
Er zijn situaties waarin de som gewoon klopt.
Je bent zelf fiscaal resident in Spanje, waardoor de Nederlandse schenkbelasting buiten beeld blijft. De woning is relatief kort geleden gekocht en de waardestijging is beperkt, waardoor de 19% vermogenswinstbelasting laag uitvalt. Je wilt regie en duidelijkheid nu, niet straks. En je kinderen zijn financieel in staat om de lasten van een tweede woning te dragen, van IBI tot onderhoud.
In dat geval is de schenking met voorbehoud van vruchtgebruik vaak de scherpste route: je verlaagt de grondslag, je houdt gebruik en huurinkomsten, en je zet de overdracht in gang op een moment dat jij kiest.
Wat je niet moet doen, is deze beslissing nemen op basis van één percentage dat je op een blog hebt gelezen. Ook niet op basis van dit artikel. Dit is fiscale materie waarbij twee landen tegelijk meekijken. Laat het doorrekenen door een adviseur die beide kanten kent voordat je een notaris belt. Wij zijn geen belastingadviseur en geven geen fiscaal advies, maar we zetten je wel aan tafel met partijen die dit dagelijks doen.
Zodra de eigendom overgaat, verschuiven ook de jaarlijkse verplichtingen. De IBI komt op naam van de nieuwe eigenaar, net als de bijdrage aan de vereniging van eigenaren en de opstalverzekering. Dat lijkt een detail, maar het is precies waar het bij families vaak begint te schuren: de een gebruikt de woning het meest, de ander betaalt de aanslag.
Verhuur je de woning, dan verandert er meer. Houd je het vruchtgebruik, dan blijven de huurinkomsten bij jou en geef je die zelf aan. Schenk je de volle eigendom, dan verschuift de huuraangifte naar je kinderen, inclusief de aftrekposten die daarbij horen. Welke kosten je in Spanje mag aftrekken bij verhuur staat in welke kosten zijn aftrekbaar bij verhuur in Spanje.
Staat er een verhuurvergunning op naam van de huidige eigenaar, dan is dat een derde punt om vooraf te regelen. Een VFT-registratie in Andalusië hangt aan de woning én aan de exploitant. Bij een eigendomswissel moet de registratie worden bijgewerkt, anders verhuur je formeel zonder geldige vergunning. Hoe die aanvraag werkt lees je in de VFT-vergunning in Andalusië.
Reken deze drie dingen door voordat de akte passeert. Een schenking die fiscaal klopt maar de verhuur stillegt, kost je alsnog geld.
Geldt de 99% korting in heel Spanje? Nee. De schenkbelasting is een regionale belasting. Andalusië kent de bonificatie van 99% voor groep I en II. Andere regio's hebben eigen regels en tarieven. De regio waar de woning ligt, is bepalend.
Wie betaalt de schenkbelasting, ik of mijn kind? Je kind. De ontvanger is belastingplichtig voor de ISD en ook voor de plusvalía municipal. Jij betaalt als schenker wel de vermogenswinstbelasting over de waardestijging.
Kan ik de woning voor een symbolisch bedrag verkopen in plaats van schenken? Dat kan, maar de fiscus toetst aan de referentiewaarde. Verkoop je ver onder die waarde, dan wordt het verschil alsnog als schenking behandeld en volgt een naheffing.
Moet ik in Nederland ook aangifte doen? Waarschijnlijk wel als je in Nederland woont. Nederland knoopt aan bij de woonplaats van de schenker. Laat dit vooraf beoordelen, niet achteraf.
Kan ik aan één kind schenken en de anderen later? Ja, maar houd rekening met de Spaanse legítima, het wettelijk erfdeel. Grote ongelijkheid kan bij de afwikkeling van de nalatenschap terugkomen. Een Spaans testament voorkomt veel discussie.
Wat als de woning nog een hypotheek heeft? Dan wordt het complexer. Een schenking van een bezwaarde woning kan als deels bezwarende titel worden gezien en anders belast worden. Overleg dit vooraf met de bank en je adviseur.
Vastgoed in Spanje schenken aan je kinderen kan een sterke zet zijn. Alleen niet omdat er ergens 99% korting staat. Het wordt een sterke zet als je alle drie de belastingen doorrekent, de Nederlandse kant meeneemt en eerlijk vaststelt wat je eigenlijk wilt bereiken.
Wil je dit doorrekenen voor jouw situatie voordat je iets vastlegt? Plan een adviesgesprek via vastgoed in Spanje en dan zetten we de cijfers naast elkaar.