Spanje heeft twee registers voor onroerend goed, en die spreken elkaar regelmatig tegen. Het Catastro is het kadaster en beschrijft hoe een pand er fysiek uitziet. Het Registro de la Propiedad is het eigendomsregister en beschrijft wie waar eigenaar van is. Ze worden door verschillende overheidsdiensten bijgehouden, met verschillende doelen, en ze worden niet automatisch met elkaar gesynchroniseerd.
Het gevolg zie ik bij bijna elke aankoop terug: de makelaarsbrochure zegt 120 m2, het kadaster zegt 108 m2, het eigendomsregister zegt 96 m2. Drie getallen voor één woning. In dit artikel leg ik uit waarom dat gebeurt, welk register waarvoor leidend is, wanneer het een probleem wordt en hoe je een afwijking laat corrigeren.
Het Catastro valt onder het Ministerie van Financiën en is er in de eerste plaats voor de belastingheffing. Het beschrijft de fysieke werkelijkheid: perceelgrenzen, bebouwd oppervlak, bouwjaar, gebruik en de kadastrale waarde. Op basis van die gegevens wordt je IBI berekend en wordt de fiscale referentiewaarde bepaald. Het Catastro is openbaar en gratis te bekijken op de website van de Sede Electrónica del Catastro, met luchtfoto's en plattegronden erbij.
Het Registro de la Propiedad valt onder het Ministerie van Justitie en is er voor de rechtszekerheid van eigendom. Het beschrijft de juridische werkelijkheid: wie is eigenaar, welke hypotheken en beslagen rusten er op het pand, welke erfdienstbaarheden gelden, en welke oppervlakte er ooit is ingeschreven. Dit register werkt op basis van akten: er verandert alleen iets als er een notariële akte wordt aangeboden.
Dat laatste is de kern van het probleem. Het Catastro kan zichzelf bijwerken op basis van luchtfoto's en gemeentelijke gegevens. Het Registro kan dat niet. Bouw je een veranda aan, dan ziet het Catastro dat via een luchtfoto en verhoogt het je kadastrale waarde. Het Registro weet het pas als je met een notariële akte langskomt, en dat doet bijna niemand vrijwillig.
Er zijn vijf oorzaken die in de praktijk het vaakst voorkomen, en ze verklaren samen bijna alle afwijkingen die ik tegenkom.
Belangrijk om te begrijpen: een afwijking is niet automatisch fraude of een probleem. Een verschil van drie tot vijf procent tussen Catastro en Registro is bij oudere panden bijna normaal. Wordt het verschil groter dan tien procent, dan wil je weten waarom. Bij meer dan twintig procent verschil zit er vrijwel altijd een niet-ingeschreven uitbreiding achter, en dan kom je in de AFO-problematiek terecht.
Dit is de vraag die iedereen stelt en het antwoord is: het hangt ervan af waarvoor.
Voor eigendom en rechtszekerheid is het Registro de la Propiedad leidend. Wat daar staat, geldt juridisch. Sta je daar als eigenaar ingeschreven, dan ben je beschermd tegen derden die iets anders beweren. Staat er een hypotheek in die je niet kende, dan is die er.
Voor belastingen is het Catastro leidend. Je IBI wordt berekend op de kadastrale waarde. De fiscale referentiewaarde, die bepaalt over welk bedrag je ITP betaalt bij aankoop, komt ook uit het kadastrale systeem. Wat er in het Registro staat is voor de fiscus niet relevant. Hoe die waarde precies tot stand komt staat in het artikel over de catastrale waarde in Spanje.
Voor financiering kijkt de bank naar beide, en naar de taxatie. Wijkt de fysieke situatie af van het Registro, dan taxeert de bank meestal alleen het ingeschreven deel. Dat verlaagt je financieringsruimte, soms met tienduizenden euro's. Welke documenten daarbij horen staat in de gids over de Spaanse hypotheek aanvragen.
Voor verkoop is de combinatie van beide leidend. Een koper met financiering stuit op hetzelfde probleem als jij nu, en dat kost je onderhandelingspositie. Dat is de reden om een afwijking op te lossen voordat je gaat verkopen, en niet tijdens.
Dit is standaard onderdeel van goede due diligence en het kost weinig tijd. Drie documenten naast elkaar leggen en dat vergelijken met de werkelijkheid.
De nota simple uit het Registro de la Propiedad. Hierin staat de ingeschreven oppervlakte, de eigenaar, eventuele hypotheken en lasten. Kosten: enkele euro's, aanvraagtijd één tot drie dagen. Vraag altijd een nota simple die niet ouder is dan een week. Waar je verder op moet letten staat in het artikel over het juridische traject bij een bestaande woning in Spanje.
De certificación catastral uit het Catastro. Hierin staat de kadastrale referentie, het bebouwd oppervlak, het bouwjaar en een plattegrond. Gratis op te vragen met de kadastrale referentie.
De werkelijkheid. Meet zelf op of laat een architect het doen. Loop het pand door met de plattegrond in de hand en kijk of wat je ziet overeenkomt met wat er op papier staat. Dat is niet paranoid, dat is de enige manier om het te weten.
Bij een verschil van meer dan tien procent: laat je advocaat uitzoeken waar het vandaan komt en of het te herstellen is, en gebruik dat in je onderhandeling. Ik heb klanten hiermee tienduizenden euro's zien besparen, simpelweg omdat ze het eerder wisten dan de verkoper had gehoopt.
Er zijn twee richtingen en ze vragen verschillende procedures.
Catastro aanpassen aan de werkelijkheid. Dit doe je met een declaración catastral (modelo 900D of 902N), met een technisch rapport erbij. Relatief eenvoudig en goedkoop: reken op 400 tot 1.500 euro inclusief architect. Let wel op: een hogere kadastrale oppervlakte betekent een hogere kadastrale waarde en dus een hogere IBI. Dat is een terechte consequentie maar wel een die je moet meerekenen.
Registro aanpassen aan de werkelijkheid. Dit is de zwaardere route en loopt via de notaris met een declaración de obra nueva antigua of een acta de rectificación de superficie. Je hebt nodig: een technisch rapport van een architect, een bewijs van het bouwjaar, en bij een uitbreiding zonder vergunning eerst een AFO-certificaat van de gemeente. Kosten: 1.500 tot 4.000 euro voor de akte en registratie, plus de eventuele AFO-kosten daarbovenop. Doorlooptijd: drie tot achttien maanden.
Sinds de wetswijziging van 2015 bestaat er ook een gecoordineerde procedure waarbij Catastro en Registro elkaars gegevens overnemen (coordinación gráfica). Dat werkt in de praktijk beter dan het vroeger deed, maar het is nog steeds geen automatisme en het vraagt dat iemand het initiatief neemt.
Een klant van ons had een bod uitstaan op een appartement in Fuengirola, vraagprijs 289.000 euro, geadverteerd als 118 m2 met een groot overdekt terras. De nota simple gaf 96 m2. Het Catastro gaf 112 m2.
De verklaring bleek eenvoudig: het overdekte terras van 22 m2 was in 2011 met schuifpuien dichtgezet en bij de woonruimte getrokken. Het Catastro had dat via een luchtfoto opgepikt en de kadastrale waarde verhoogd. Het Registro wist er niets van. En de comunidad had er nooit toestemming voor gegeven, wat betekende dat er theoretisch een terugbouwverplichting kon ontstaan.
We hebben drie dingen gedaan. Eerst de notulen van de comunidad over 2011 tot 2026 opgevraagd om te checken of er ooit bezwaar was gemaakt: dat was er niet, en de vordering was verjaard. Daarna een architect laten vaststellen dat de constructie veilig was en dat het bouwjaar aantoonbaar 2011 was, waarmee de gemeentelijke handhavingstermijn ruim verstreken was. Vervolgens de prijs onderhandeld naar 271.000 euro, met de correctiekosten en het resterende risico als argument.
De regularisatie kostte daarna 3.200 euro en duurde vijf maanden. Netto stond die klant 18.000 euro voor en had hij een pand met kloppende papieren. Dat is geen slimme truc, dat is gewoon de administratie op orde brengen voordat je tekent in plaats van erna.
De vragen die ik hierover het vaakst krijg van Nederlandse kopers.
Gebruik consequent de bruikbare woonoppervlakte, exclusief terrassen en exclusief gemeenschappelijke ruimte, en vergelijk panden op dezelfde basis. Anders vergelijk je appels met peren en denk je dat een pand goedkoop is terwijl het dat niet is.
Ja, dat kan en dat gebeurt vaak. De notaris neemt de oppervlakte uit het Registro over en meldt eventueel de afwijking. Hij is niet jouw belangenbehartiger en gaat niet uitzoeken waar het verschil vandaan komt. Dat is de taak van je eigen advocaat.
Ja, een hogere kadastrale oppervlakte leidt tot een hogere kadastrale waarde en dus een hogere IBI en een hogere fiscale referentiewaarde. Wat de IBI concreet betekent staat in het artikel over de IBI in Spanje.
Juridisch kun je de verkoper aanspreken op verborgen gebreken, maar dat is een procedure van jaren met onzekere uitkomst. Praktisch draag jij het probleem. Dat is precies waarom de controle vóór de escritura moet gebeuren.
Nee. Bij oudere panden komen verschillen van drie tot vijf procent voort uit meetdefinities en historische onnauwkeurigheid. Boven de tien procent moet je het uitzoeken, boven de twintig procent is er bijna altijd iets bijgebouwd.
Veel minder, want bij nieuwbouw worden Catastro en Registro gelijktijdig ingericht op basis van de bouwvergunning en de oplevering. Wel kan er een verschil ontstaan als de ontwikkelaar tijdens de bouw iets heeft gewijzigd. Check de oplevering daarom tegen de plattegronden in je contract, zoals ik beschreef bij nieuwbouw kopen in Spanje.
Twee registers die elkaar tegenspreken is in Spanje geen uitzondering maar de norm. Het wordt alleen een probleem als je het niet weet. Wie voor de aankoop de nota simple, de kadastrale gegevens en de werkelijke situatie naast elkaar legt, koopt met open ogen en heeft onderhandelingsruimte. Wie dat niet doet, ontdekt het bij de verkoop, en dan is het te laat om er nog iets aan te verdienen.
Wij begeleiden wekelijks Nederlandse kopers aan de Costa del Sol, met eigen advocaat, eigen architect en meer dan 300 klanten die je voorgingen. We controleren standaard alle drie de bronnen en zetten wat we vinden in op de prijs. Wil je sparren over een pand waar de getallen niet kloppen? Plan een adviesgesprek, dan kijken we ernaar.