Je koopt een appartement met een gedateerde keuken en een terras dat schreeuwt om een make-over. In Nederland bel je een aannemer en je gaat aan de slag.
In Spanje werkt dat anders. Vrijwel elke verbouwing vraagt om een gemeentelijke vergunning, ook werk dat in Nederland vergunningsvrij is. Doe je het zonder, dan kan de gemeente het werk stilleggen, een boete opleggen en in het uiterste geval herstel in de oude staat eisen.
Hieronder lees je welke vergunning je nodig hebt, wat het kost en hoe je voorkomt dat je verbouwing een probleem wordt bij verkoop.
Spanje kent twee categorieën bouwvergunningen, en het verschil bepaalt de kosten, de doorlooptijd en de hoeveelheid papierwerk.
De licencia de obra menor geldt voor kleine ingrepen die de constructie en de indeling niet raken. Denk aan een keuken vervangen, een badkamer renoveren, vloeren leggen, schilderwerk, of leidingen en elektra vernieuwen binnen de bestaande opzet.
De licencia de obra mayor is vereist zodra je aan de constructie, de gevel, het volume of de indeling komt. Muren doorbreken, een terras dichtmaken, een aanbouw plaatsen, een zwembad aanleggen of het dak wijzigen: dat valt hier allemaal onder.
De vuistregel die wij hanteren: raak je iets aan dat op de bouwtekening staat, dan is het obra mayor. Blijft het bij afwerking en vervanging, dan is het obra menor.
Voor een obra menor volstaat meestal een aanvraag bij de gemeente met een omschrijving van het werk, een kostenraming van de aannemer en soms een eenvoudige tekening. Veel gemeenten werken met een declaración responsable, waarbij je onder eigen verantwoordelijkheid meldt wat je gaat doen en direct mag starten.
Voor een obra mayor ligt de lat hoger. Je hebt een projecto técnico nodig van een architect, goedgekeurd door het architectencollege, plus toezicht van een arquitecto técnico tijdens de uitvoering. Na afloop volgt een certificado final de obra en moet de wijziging worden bijgeschreven in het kadaster en het eigendomsregister.
Woon je in een appartementencomplex, dan komt er nog een partij bij. Voor werk dat gemeenschappelijke onderdelen raakt, zoals de gevel, het balkon of de leidingschachten, heb je toestemming nodig van de comunidad de propietarios. Regel dat vóór de gemeentelijke aanvraag, niet erna.
De gemeentelijke leges bestaan uit twee delen. De ICIO, de belasting op bouwwerken, ligt doorgaans tussen 2 en 4 procent van de bouwsom. Daarbovenop komt een tasa urbanística van ongeveer 0,5 tot 1,5 procent.
Reken bij een obra mayor dus op zo'n 3 tot 5 procent van de bouwsom aan gemeentelijke kosten, plus het honorarium van de architect. Dat laatste ligt vaak tussen 5 en 10 procent van de bouwsom.
Een voorbeeld. Verbouw je voor 60.000 euro en valt het onder obra mayor, dan kom je grofweg uit op 2.000 tot 3.000 euro gemeentelijke kosten en 3.000 tot 6.000 euro architectkosten. Dat telt op, en het hoort in je budget voordat je begint.
Een obra menor is er vaak binnen twee tot zes weken doorheen, en bij een declaración responsable soms direct. Een obra mayor duurt in de praktijk drie tot twaalf maanden, sterk afhankelijk van de gemeente en de complexiteit.
Plan je verbouwing daar realistisch omheen. Wij zien geregeld kopers die de aannemer al hebben geboekt voordat de vergunning binnen is. Dat kost geld en het levert niets op.
Dit is waar het pijn gaat doen, en meestal pas jaren later.
Dat laatste punt is precies waarom een bouwtechnische keuring ook kijkt naar de vraag of het gebouwde overeenkomt met de papieren. Koop je een woning waar een vorige eigenaar zonder vergunning heeft verbouwd, dan erf je dat probleem.
Een goed uitgevoerde renovatie doet iets met je positie in de markt, zeker aan de Costa del Sol waar veel voorraad uit de jaren tachtig en negentig komt.
Verbeter je tegelijk het energielabel, bijvoorbeeld met isolatie, betere beglazing of zonnepanelen, dan snijdt het mes aan twee kanten. Lees daarover ons artikel over duurzaam bouwen en zonnepanelen aan de Costa del Sol. Vergeet daarna niet je energiecertificaat te laten actualiseren.
Ga je verhuren na de verbouwing, controleer dan of je woning nog aan de eisen voldoet voor de verhuurlicentie. Bij een gewijzigde indeling verandert soms het toegestane aantal slaapplaatsen.
Dit vergeten bijna alle Nederlanders, en het kost bij verkoop duizenden euro's.
Verbouwingskosten met een officiële factura zijn onder voorwaarden aftrekbaar van de vermogenswinst bij verkoop. Betaal je zwart of zonder btw-factuur, dan bestaat de investering fiscaal niet en betaal je later belasting over winst die je nooit hebt gemaakt.
Bewaar dus alles: facturen, vergunning, betaalbewijzen. Hoe dat doorwerkt in je eindafrekening lees je in ons artikel over een woning verkopen in Spanje als niet-resident. Laat je administratie bijhouden door een gestor, dan ligt het dossier klaar wanneer je het nodig hebt.
Nee. Ook voor een keuken- of badkamerrenovatie heb je in de meeste gemeenten minimaal een obra menor of een declaración responsable nodig.
Bij een obra menor doorgaans niet. Zodra je aan de constructie, gevel of indeling komt, is een projecto técnico van een architect verplicht.
Dan wordt dat jouw probleem zodra je eigenaar bent. Laat de kadastrale situatie vooraf vergelijken met de werkelijkheid en leg herstel contractueel bij de verkoper.
Dat valt onder obra mayor en vraagt een volledige vergunning. Bij een appartement heb je bovendien toestemming van de comunidad nodig.
Verbouwen in Spanje is goed te doen, mits je de volgorde aanhoudt. Eerst weten in welke categorie je werk valt, dan de comunidad, dan de gemeente, dan pas de aannemer.
Wij werken met vaste architecten en aannemers aan de Costa del Sol en regelen dit traject voor onze klanten van begin tot eind. Wil je hier eens over sparren? Stuur ons een bericht en dan denken we met je mee.