Bijna elke ondernemer die bij ons aan tafel zit, stelt op enig moment dezelfde vraag. Kan ik dit pand niet beter via mijn bv kopen?
Het is een goede vraag. Het antwoord is voor de meeste kopers nee, en voor een kleine groep een volmondig ja. Het verschil zit in wat je met het pand gaat doen en hoe groot je positie in Spanje wordt.
Hieronder zetten we de drie routes naast elkaar, met de voordelen, de kosten en de valkuilen. Dit is informatie, geen fiscaal advies. Voor je eigen situatie schakel je een fiscalist in die zowel het Nederlandse als het Spaanse systeem kent.
Je kunt Spaans vastgoed op drie manieren in eigendom nemen.
Op privénaam, eventueel samen met je partner. Dit is verreweg de meest gekozen route en voor een tweede woning of een enkele verhuurinvestering vrijwel altijd de juiste.
Via een Nederlandse bv. Het pand komt op de balans van je vennootschap in Nederland te staan.
Via een Spaanse sociedad limitada, de SL. Dat is de Spaanse tegenhanger van de bv, opgericht bij een Spaanse notaris.
De grote kracht van privé is eenvoud. Je koopt, je betaalt overdrachtsbelasting of btw, en je bent klaar. Geen jaarrekening, geen vennootschapsbelasting, geen extra administratie.
Fiscaal pakt het voor de meeste Nederlanders gunstig uit. Als niet-resident betaal je in Spanje 19 procent over je huurinkomsten, met aftrek van kosten, via de aangifte die je kent uit ons artikel over Modelo 210. Verhuur je niet, dan betaal je hetzelfde tarief over een fictief voordeel op basis van de kadastrale waarde.
Er is nog een reden waarom privé aantrekkelijk is aan de Costa del Sol. De vrijstelling voor de vermogensbelasting geldt per persoon, en Andalusië kent daarbovenop een korting van 100 procent op de regionale heffing. Koop je samen met je partner, dan verdubbel je die vrijstelling.
Het nadeel: je vermogen zit rechtstreeks aan je persoon vast. Bij aansprakelijkheid of vererving loopt alles via jou. Hoe dat laatste werkt lees je in ons artikel over erfbelasting in Spanje en het Spaanse testament.
Dit klinkt logisch als je al een bv hebt en er geld in zit. In de praktijk loop je tegen een paar harde punten aan.
Spanje behandelt een buitenlandse vennootschap met Spaans vastgoed als buitenlands belastingplichtige. Je zit dan in het Spaanse vennootschapsbelastingregime voor het resultaat op het pand, terwijl Nederland het pand ook op je balans ziet staan. Dubbele administratie, twee adviseurs, twee stelsels.
Gebruik je het pand zelf, dan wordt het nog vervelender. De Spaanse fiscus rekent dan een zakelijke huur toe aan de vennootschap, ook als je die niet betaalt. In Nederland kan privegebruik van een bv-pand leiden tot een belaste uitdeling. Je betaalt dus mogelijk twee keer voor hetzelfde weekend aan zee.
Onze lijn is simpel. Wil je de woning ook zelf gebruiken, dan is de bv vrijwel nooit de juiste route.
Voor wie serieus opschaalt in Spanje wordt dit interessant. Denk aan drie of meer verhuurpanden, of aan projectontwikkeling.
De voordelen: het vennootschapstarief ligt op 25 procent en voor nieuwe vennootschappen de eerste twee winstjaren op 15 procent. Je kunt kosten en afschrijving volledig verwerken, je aansprakelijkheid is beperkt, en aandelen overdragen aan je kinderen is eenvoudiger dan een pand splitsen.
De kosten: oprichting kost al gauw 1.500 tot 3.000 euro, je betaalt jaarlijks voor boekhouding en deponering, en je hebt een Spaanse bestuurder of een gevolmachtigde nodig. Reken op 1.500 tot 3.000 euro aan vaste lasten per jaar.
Er is nog een addertje. Spanje kent antimisbruikregels voor vennootschappen die vooral vastgoed houden zonder echte bedrijfsactiviteit. Bij overdracht van aandelen in zo'n vennootschap kan alsnog overdrachtsbelasting worden geheven. Een SL oprichten puur om belasting te ontwijken werkt dus niet.
Wat je ook kiest, de praktische stappen blijven hetzelfde. Je hebt een NIE-nummer nodig, een Spaanse bankrekening, en je moet je geld op de juiste manier naar Spanje krijgen. Dat laatste behandelen we in geld overmaken naar Spanje bij je aankoop.
Achteraf omzetten is duur. Verhuis je een pand van privé naar een vennootschap, dan is dat een overdracht met alle bijbehorende belastingen. Je betaalt de kosten koper dus een tweede keer.
Denk daarom vóór de escritura na over de tenaamstelling, niet erna. Op het moment dat je bij de notaris zit, ligt de structuur vast.
De tweede misser: mensen kijken alleen naar het belastingtarief en niet naar het totaalplaatje. Reken ook de vaste lasten, de adviseurskosten en de exitroute mee. Een tarief van 25 procent op een winst van 8.000 euro weegt niet op tegen 2.500 euro vaste kosten per jaar.
Voor het volledige overzicht van wat je in Spanje betaalt, zie hoeveel belasting je als Nederlander in Spanje betaalt.
Voor de meeste kopers niet. Bij eigen gebruik pakt het vrijwel altijd nadelig uit. Bij een omvangrijke verhuurportefeuille kan een Spaanse SL wel gunstig zijn.
Ja, maar het is een volwaardige overdracht met opnieuw overdrachtsbelasting en notariskosten. Beslis dit dus voor de aankoop.
Reken op 1.500 tot 3.000 euro aan boekhouding, deponering en administratieve verplichtingen, bovenop de eenmalige oprichtingskosten.
Het belastingverdrag voorkomt echte dubbele heffing over dezelfde winst, maar je krijgt wel te maken met twee stelsels, twee aangiftes en twee adviseurs. De complexiteit is het echte kostenpunt.
Dit artikel is informatief en geen fiscaal of juridisch advies. Regels en tarieven wijzigen en hangen af van je persoonlijke situatie. Laat je begeleiden door een fiscalist met kennis van beide landen.
De juiste structuur kies je niet op gevoel en niet op wat iemand op een verjaardag vertelde. Je kiest hem op basis van je plan met het pand en op basis van cijfers.
Wij rekenen dit met onze klanten door voordat er iets getekend wordt, samen met fiscalisten die beide systemen kennen. Wil je weten wat in jouw situatie verstandig is? Plan een adviesgesprek en we zetten het voor je op een rij.