Vastgoed kopen in Benalmádena of Torremolinos is voor veel Nederlanders de meest onderschatte optie aan de Costa del Sol. Beide plaatsen liggen op vijftien tot twintig minuten van de luchthaven van Málaga, hebben een strandboulevard van kilometers lang, en je koopt er per vierkante meter nog fors goedkoper dan in Marbella of Estepona. Toch krijgen ze zelden de aandacht die ze verdienen, omdat het imago achterloopt op de werkelijkheid.
In dit artikel zet ik de twee plaatsen naast elkaar: wat kosten ze, welke wijken doen het goed, wat levert verhuur op, en voor welk type koper is welke plaats logisch. Ik ben er zelf regelmatig en begeleid hier klanten, dus dit is de praktijk en niet de brochure.
Beide plaatsen kregen in de jaren zeventig en tachtig de naam van massatoerisme, en dat beeld is bij Nederlanders blijven hangen. De praktijk in 2026 is anders. Torremolinos heeft in tien jaar tijd de hele boulevard heringericht, La Carihuela is een gewilde wijk geworden met goede restaurants en stabiele prijzen, en Benalmádena Pueblo is een van de best onderhouden witte dorpen aan de kust. De gemeenten hebben serieus geïnvesteerd in openbare ruimte, en dat zie je terug in de vraag.
Het financiële argument is nog sterker. Waar je in Marbella of Estepona voor een appartement met zeezicht al snel op 5.000 tot 7.000 euro per m2 zit, koop je in Benalmádena en Torremolinos vergelijkbare panden voor 3.000 tot 4.500 euro per m2. Dat scheelt bij 90 m2 makkelijk 150.000 euro, terwijl de verhuurmarkt niet 40 procent minder oplevert. Het bruto huurrendement is daarom in deze plaatsen structureel beter dan in het westelijke deel van de kust, en dat is precies waarom investeerders die op cijfers letten hier wel kijken.
Wat je ervoor inlevert is exclusiviteit en rust. Deze plaatsen zijn druk, hebben veel hoogbouw uit de jaren zeventig, en het toeristische seizoen is er zichtbaar. Wie een pand zoekt voor een select gezelschap in een gated resort, moet niet hier zijn maar in het gebied dat ik beschreef in Marbella vs Estepona. Wie rendement en toegankelijkheid belangrijker vindt, koopt hier meer waarde per euro.
De prijzen lopen ook binnen deze plaatsen sterk uiteen, vooral tussen eerste lijn zee en de gebieden hogerop. Indicatieve vraagprijzen per vierkante meter in 2026:
Een appartement van 85 m2 met twee slaapkamers en zeezicht in La Carihuela ligt dus rond 300.000 tot 400.000 euro. Hetzelfde appartement in Arroyo de la Miel, tien minuten van het strand, kost 230.000 tot 290.000 euro. Bovenop de koopprijs betaal je 10 tot 13 procent aankoopkosten: 7 procent ITP bij bestaande bouw, plus notaris, kadaster, advocaat en gestor. Voor de complete opbouw van die kosten kun je het overzicht van alle kosten en belastingen bij een tweede huis in Spanje erbij pakken.
Benalmádena is eigenlijk geen één plaats maar drie kernen die aan elkaar zijn gegroeid, en het verschil tussen die kernen is groot. Wie dat niet weet, koopt makkelijk in het verkeerde deel.
De kuststrook met de jachthaven Puerto Marina, hoogbouw, strandclubs en het meeste toerisme. Hier koop je voor de verhuur en voor het uitzicht. De bezettingsgraad in de zomer is uitstekend, de wintermaanden zijn dunner dan in Málaga stad maar beter dan in de kleinere kustdorpen. Puerto Marina zelf is een gewild adres met eigen karakter, en panden daar houden hun waarde goed vast.
Het commerciële en residentiële hart, met de treinstation richting Málaga en de luchthaven. Dit is waar de Spanjaarden en de permanente bewoners wonen, en waar je het hele jaar door voorzieningen hebt die open zijn. Voor lange termijn verhuur is dit het beste deel van Benalmádena, met een huurdersgroep die niet van het seizoen afhangt. Het treinstation is een concreet voordeel dat je in veel kustplaatsen niet hebt.
Het witte dorp op de heuvel, ongeveer 200 meter boven zeeniveau, met smalle straten en uitzicht over de hele baai. Rustiger, karaktervoller en met een prijs die onder de kust ligt. Minder geschikt voor korte termijn verhuur omdat je een auto nodig hebt, maar sterk voor wie zelf wil wonen of langdurig verhuren aan mensen die de drukte willen ontlopen.
Torremolinos heeft de duidelijkste transformatie doorgemaakt van alle plaatsen aan deze kust. De gemeente heeft de afgelopen tien jaar tientallen miljoenen in de boulevard, de stranden en het centrum gestopt, en het resultaat is zichtbaar. La Carihuela, het oude vissersdorp aan de westkant, is het meest gewilde deel: lage bebouwing, strandrestaurants met verse vis, en een promenade die doorloopt tot Benalmádena.
Playamar en El Bajondillo bieden de klassieke hoogbouw aan zee, vaak uit de jaren zeventig, met grote terrassen en frontaal zeezicht voor een prijs die je in Marbella niet meer vindt. Veel van deze gebouwen zijn intussen gerenoveerd, maar let goed op de staat van de comunidad en op geplande grote werkzaamheden. Een dakvernieuwing of gevelherstel in een gebouw met veertig appartementen kan je een aanslag van 8.000 tot 20.000 euro kosten, en die verplichting koop je mee. Vraag daarom altijd de notulen van de laatste drie vergaderingen op en lees de uitleg over de comunidad de propietarios voordat je tekent.
Het centrum en de wijken hogerop zijn het goedkoopst en het minst toeristisch. Daar koop je voor lange termijn verhuur aan Spaanse huurders en aan de groeiende groep buitenlanders die hier permanent woont vanwege de prijs en de nabijheid van Málaga. Het is minder spannend maar wel stabiel, en stabiliteit is bij vastgoed zelden een nadeel.
Beide plaatsen behoren tot de betere verhuurmarkten van de Costa del Sol, juist omdat de instapprijs lager is. Bruto huurrendementen liggen in de praktijk tussen 5 en 7,5 procent bij toeristische verhuur en tussen 4 en 5,5 procent bij lange termijn verhuur. Netto, na comunidad, IBI, beheer, onderhoud, verzekering en belasting, houd je realistisch 3 tot 5 procent over. Dat is beter dan het westelijke deel van de kust, waar hogere aankoopprijzen het netto rendement drukken.
Voor toeristische verhuur heb je in Andalusië een VFT-registratie nodig. Die is in Benalmádena en Torremolinos over het algemeen makkelijker te krijgen dan in Málaga stad, maar de regels bewegen en de gemeenten kunnen per zone beperken. Regel dit vooraf en niet achteraf, en lees hoe de aanvraag verloopt in het artikel over de VFT-vergunning in Andalusië. Wat een verhuurklaar pand precies vraagt qua inrichting en voorzieningen staat in het stuk over wanneer een woning verhuurklaar is aan de Costa del Sol.
De valkuilen hier zijn specifiek en te voorkomen. Drie punten waar ik kopers steeds op moet wijzen.
De bouwjaren. Een groot deel van het aanbod in beide plaatsen komt uit 1970 tot 1990. Dat is niet per se slecht, veel gebouwen staan op de beste locaties die er zijn, maar het betekent wel dat je serieus moet kijken naar leidingen, isolatie, energielabel en geplande comunidad-werkzaamheden. Een bouwtechnische inspectie is hier geen luxe. Reken bij een pand van veertig jaar oud altijd een renovatiebudget van 400 tot 900 euro per m2 mee als je het naar moderne standaard wilt brengen. Wat renoveren in Spanje kost en oplevert staat in het artikel over een woning renoveren in Spanje.
Het verschil tussen eerste en tweede lijn. In Torremolinos en Benalmádena Costa is de prijssprong tussen frontaal zeezicht en zijzicht enorm, soms 30 tot 40 procent. Voor eigen gebruik kan dat het waard zijn. Voor verhuur zelden, want een gast betaalt geen 40 procent meer voor een volledig zeezicht dan voor een zijzicht met dezelfde afstand tot het strand. Reken dus door of het uitzicht je rendement of je plezier moet dienen.
De legaliteit van uitbreidingen. Op oudere panden en vooral op de villa's hogerop zijn regelmatig terrassen dichtgezet, kelders verbouwd of extra kamers bijgebouwd zonder vergunning. Dat is in Andalusië een bekend fenomeen en er bestaat een procedure voor, maar je wil dit vóór de aankoop weten en niet erna. Ik heb dit apart uitgewerkt in het artikel over AFO en het legaliseren van illegale bouw in Andalusië.
Twee klanten van ons kochten in hetzelfde kwartaal, beiden met een budget rond 300.000 euro, maar met een verschillend doel. De eerste kocht een appartement van 92 m2 in Playamar, tweede lijn, bouwjaar 1978, voor 268.000 euro. Renovatie van 45.000 euro erbij, totaal met kosten rond 340.000 euro. Verhuurt toeristisch, draait bruto 24.000 euro per jaar en netto circa 13.500 euro. Dat is bijna 4 procent netto met een pand dat na renovatie ook nog in waarde is gestegen.
De tweede kocht een appartement van 78 m2 in Arroyo de la Miel voor 232.000 euro, instapklaar, geen renovatie nodig. Totaal met kosten rond 258.000 euro. Verhuurt lange termijn voor 1.250 euro per maand, bruto 15.000 euro, netto ongeveer 11.200 euro. Dat is 4,3 procent netto met vrijwel geen werk en geen licentierisico.
De les die ik hieruit trek: het hoogste bruto getal is niet automatisch de beste investering. De tweede koper heeft minder omzet, minder gedoe, geen renovatierisico en een iets hoger netto rendement. De eerste heeft meer opwaarts potentieel omdat hij waarde heeft toegevoegd. Beide keuzes zijn goed, maar ze passen bij verschillende mensen en dat moet je vooraf bepalen. Geen toeval, geen geluk: gewoon vooraf doorrekenen wat bij je past.
De vragen die hierover het vaakst langskomen in adviesgesprekken.
Voor lange termijn verhuur en wonen: Arroyo de la Miel in Benalmádena, vanwege het treinstation en de voorzieningen die het hele jaar open zijn. Voor toeristische verhuur met zeezicht: La Carihuela in Torremolinos, vanwege de sfeer en de loopafstand tot alles. Voor rust en karakter: Benalmádena Pueblo.
Niet per definitie. Deze gebouwen staan vaak op locaties die vandaag niet meer bebouwd mogen worden en hebben terrassen die je in nieuwbouw niet krijgt. Wel moet je de technische staat en de comunidad-financiën goed laten controleren, en rekenen met een renovatiebudget.
Torremolinos ligt op ongeveer 8 kilometer, Benalmádena op 15 kilometer. Met de auto respectievelijk tien en vijftien minuten, met de trein vanaf Arroyo de la Miel of Torremolinos twintig minuten. Dat is de kortste reistijd van de hele Costa del Sol en een concreet voordeel bij verhuur.
Ja, vooral in Benalmádena rond Reserva del Higuerón en in de hogere delen. Dat is wel een ander prijssegment en een ander belastingregime, want bij nieuwbouw betaal je IVA en AJD in plaats van ITP. Hoe dat rekent lees je in het artikel over IVA en AJD bij nieuwbouw in Spanje.
Ja, en dat gebeurt in toenemende mate. Arroyo de la Miel en Torremolinos centrum hebben een volwaardige infrastructuur met scholen, zorg, supermarkten en openbaar vervoer. De maandlasten liggen lager dan in Marbella en het aanbod is groter.
Ga minstens één keer in november of februari kijken, niet alleen in juli. Dan zie je hoeveel er open is, hoe de wijk voelt zonder toeristen en of het pand voldoende zon krijgt bij een lage zonnestand. Hoe je zo'n reis efficiënt inricht staat in de gids over het plannen van een bezichtigingsreis.
Benalmádena en Torremolinos zijn geen compromis, het zijn plaatsen waar je per euro meer vierkante meters en meer huurinkomsten koopt dan verder westelijk. In ruil krijg je drukte en ouder vastgoed. Wie dat weet en er bewust voor kiest, koopt hier vaak het beste rendement van de kust.
Wij begeleiden wekelijks Nederlandse kopers aan de Costa del Sol, met eigen advocaat, eigen team en meer dan 300 klanten die je voorgingen. We checken de technische staat, de comunidad-financiën en de licentiestatus voordat je iets tekent. Wil je sparren over welke plaats bij jouw doel past? Plan een adviesgesprek, dan zetten we jouw scenario's naast elkaar.