Er is één document dat bepaalt of jouw nieuwbouwwoning in Spanje officieel bewoond mag worden. Zonder dat papier krijg je geen definitieve water- en elektriciteitsaansluiting, geen verhuurlicentie en in veel gevallen ook geen hypotheek.
Dat document heet de licencia de primera ocupación, kortweg de LPO. Ook wel cédula de habitabilidad genoemd, afhankelijk van de regio.
Wij zien het geregeld misgaan bij kopers die zelf onderhandelen met een ontwikkelaar. Ze tekenen bij de notaris terwijl de LPO nog niet binnen is. Dan begint het wachten, en dan begint het gedoe.
De LPO is de gemeentelijke verklaring dat een nieuw opgeleverd gebouw voldoet aan het goedgekeurde bouwplan en aan de geldende bouw- en veiligheidsvoorschriften. Het is het bewijs dat de woning geschikt is om in te wonen.
De gemeente geeft de vergunning af nadat een technisch inspecteur heeft vastgesteld dat er is gebouwd conform de licencia de obra, de oorspronkelijke bouwvergunning. Wijkt het gebouwde af van het plan, dan komt er geen LPO totdat dat is rechtgezet.
Belangrijk om te snappen: de LPO gaat over het gebouw, niet over jou als koper. Het is geen persoonlijke vergunning en hij verhuist gewoon mee bij verkoop.
Zonder LPO loop je tegen een reeks praktische muren aan.
Wil je de woning gaan verhuren, dan is dit dus de eerste horde. Lees daarna verder over de verhuurlicentie in Spanje en over hoe je je woning in Spanje verhuurt.
Bij nieuwbouw is dat de ontwikkelaar, niet jij. Hij dient het dossier in bij de gemeente zodra het project is opgeleverd, samen met het certificado final de obra van de architect en de as-built documentatie.
Bij een bestaande woning waar de LPO ontbreekt of is verlopen, ligt de verantwoordelijkheid bij de eigenaar. In sommige gemeenten heeft de vergunning een geldigheidsduur en moet hij vernieuwd worden, bijvoorbeeld bij een aanvraag voor toeristische verhuur.
Reken op één tot zes maanden tussen aanvraag en afgifte. De verschillen tussen gemeenten zijn groot. Estepona en Marbella werken doorgaans vlot, kleinere gemeenten met minder capaciteit doen er langer over.
De kosten liggen meestal tussen 0,5 en 1,5 procent van de bouwsom, afhankelijk van de gemeentelijke tarieven. Bij nieuwbouw zit dit vrijwel altijd in de prijs van de ontwikkelaar. Controleer dat wel expliciet in je contract.
Een detail dat veel kopers over het hoofd zien: de silencio administrativo. In bepaalde gevallen geldt het uitblijven van een reactie van de gemeente na een wettelijke termijn als stilzwijgende goedkeuring. Vertrouw daar niet blind op. Je wilt het papier zelf in handen hebben, niet een juridische aanname.
De volgorde is simpel en niet onderhandelbaar. Je legt in het koopcontract vast dat de LPO een voorwaarde is voor de eindafrekening.
Concreet betekent dat het volgende. In het contrato de arras of het reserveringscontract neem je een clausule op dat de laatste betaling pas plaatsvindt zodra de LPO is afgegeven. Bij de escritura bij de notaris wil je het document zien, of minimaal het bewijs van indiening plus een harde einddatum met sanctie.
Dit hoort bij de bredere controle die je op elke ontwikkelaar loslaat. Hoe je dat aanpakt lees je in ons artikel over due diligence bij nieuwbouw in Spanje. En over de bescherming van je aanbetalingen tijdens de bouw schreven we eerder over de bankgarantie bij off-plan kopen.
Deze twee worden vaak door elkaar gehaald. De LPO gaat over de vraag of het gebouw bewoonbaar en legaal is. Het energiecertificaat gaat over het energieverbruik en is verplicht bij verkoop en verhuur.
Je hebt ze allebei nodig. Ze vervangen elkaar niet.
Feitelijk wel, juridisch niet. Je hebt dan geen definitieve nutsvoorzieningen en de gemeente kan optreden. Doe het niet.
Dan is er iets mis met de bouw ten opzichte van de vergunning. Zolang je de eindbetaling contractueel hebt gekoppeld aan de LPO, sta je sterk. Heb je al volledig betaald, dan wordt het een juridisch traject.
Niet altijd. Woningen van voor de invoering van de eis kunnen een certificado de antigüedad hebben in plaats daarvan. Laat dit vooraf controleren.
In sommige gemeenten wel, vaak na tien tot vijftien jaar of bij wijziging van gebruik. Voor toeristische verhuur wordt regelmatig een actuele versie gevraagd.
Nieuwbouw kopen in Spanje is anders dan in Nederland. De regels zijn anders. De volgorde van stappen is anders. En één ontbrekend document kan maanden kosten.
Wij controleren dit standaard voor onze klanten, samen met de rest van het juridische dossier. Wil je weten hoe wij een project beoordelen voordat er iets getekend wordt? Plan een adviesgesprek en we nemen het met je door.