Het contrato de arras is de voorlopige koopovereenkomst in Spanje, waarbij je doorgaans 10% van de koopsom aanbetaalt om de woning vast te leggen. De meest gebruikte vorm, de arras penitenciales, regelt precies wat er gebeurt als de koper of de verkoper alsnog afziet van de koop. Het is een juridisch bindend contract, dus het is essentieel dat je begrijpt wat je tekent en dat een advocaat het vooraf controleert. In dit artikel leggen we uit wat het contrato de arras inhoudt, welke vormen er zijn, hoeveel je aanbetaalt en waar je op moet letten voordat je je handtekening zet.
Het contrato de arras is de voorlopige koopovereenkomst die koper en verkoper tekenen voordat de definitieve eigendomsakte (de escritura) bij de notaris passeert. Het is de stap waarmee beide partijen zich serieus aan de transactie committeren. Met de ondertekening en de aanbetaling leg je de woning vast: de verkoper haalt hem van de markt en de koper bevestigt zijn voornemen om te kopen. In het contract worden de belangrijkste afspraken vastgelegd, zoals de koopprijs, de uiterste datum voor de overdracht, wat er bij de woning hoort en eventuele voorwaarden.
Het is belangrijk te beseffen dat dit geen vrijblijvende intentieverklaring is, maar een bindend contract met juridische en financiële gevolgen. Wie zich er niet aan houdt, verliest geld. Daarom is het contrato de arras een van de momenten in het aankoopproces waarop goede juridische begeleiding het meest waardevol is.
De gebruikelijke aanbetaling bij het contrato de arras is rond de 10% van de koopsom. Bij een woning van €300.000 gaat het dus om ongeveer €30.000. Dit bedrag betaal je aan de verkoper of, beter nog, in depot via je advocaat of een notaris, en het wordt later verrekend met de koopprijs bij de uiteindelijke overdracht. Je betaalt het dus niet bovenop de koopsom, maar als voorschot daarop.
Vanwege de hoogte van dit bedrag is het verstandig om de aanbetaling pas te doen nadat de eerste juridische controles zijn gestart, en om duidelijke afspraken te maken over waar het geld wordt gestald. Een advocaat kan ervoor zorgen dat de aanbetaling veilig wordt beheerd tot aan de overdracht.
Het Spaanse recht kent verschillende vormen van arras, en het maakt een groot verschil welke vorm in jouw contract staat. De drie hoofdvormen zijn:
Het verschil tussen deze vormen is juridisch ingrijpend. Bij arras penitenciales weet je precies waar je aan toe bent als je je bedenkt; bij de andere vormen kunnen de gevolgen verder reiken. Laat daarom altijd vooraf controleren welke vorm in jouw contract is opgenomen. Een advocaat is hierbij geen overbodige luxe; lees ook ons artikel over of je een advocaat nodig hebt bij de aankoop.
Voordat je het contrato de arras ondertekent, zijn er een aantal zaken die op orde moeten zijn. Het belangrijkste is dat de juridische controle (de due diligence) al is gestart of afgerond. Je advocaat checkt dan of de verkoper de werkelijke eigenaar is, of er schulden, hypotheken of beslagen op de woning rusten, of alle vergunningen in orde zijn en of de woning correct staat ingeschreven. Het is risicovol om een aanbetaling van tienduizenden euro's te doen voordat deze controles zijn verricht.
Daarnaast let je op de volgende punten: is de overdrachtsdatum realistisch en haalbaar, zijn er ontbindende voorwaarden opgenomen (bijvoorbeeld voor het geval je hypotheek niet rondkomt), en is duidelijk wat er precies bij de woning hoort? Een goed opgesteld contract beschermt je tegen onaangename verrassingen. Het contrato de arras is een vast en cruciaal onderdeel van het bredere aankooptraject; lees daarover ons artikel over het volledige aankoopproces in Spanje, stap voor stap.
Een veelgestelde en belangrijke vraag: wat gebeurt er als je een hypotheek nodig hebt en die uiteindelijk niet (volledig) wordt verstrekt? Bij een standaard arras penitenciales zonder verdere voorwaarden zou je in dat geval je aanbetaling verliezen, omdat je immers afziet van de koop. Daarom is het cruciaal om, als je met een hypotheek koopt, een ontbindende voorwaarde voor de financiering in het contract te laten opnemen. Dan kun je bij een afgewezen hypotheek zonder verlies van je aanbetaling onder het contract uit. Dit is precies het soort detail waar een advocaat op let.
Doorgaans rond de 10% van de koopsom. Dit bedrag wordt later verrekend met de koopprijs bij de overdracht, dus het komt er niet bovenop.
Bij de gebruikelijke arras penitenciales niet: als koper verlies je dan je aanbetaling. Ziet de verkoper af van de koop, dan moet hij juist het dubbele terugbetalen.
Ja, het is een bindend contract met financiële gevolgen. Laat het daarom altijd vooraf door een gespecialiseerde advocaat controleren.
Alleen als er een ontbindende voorwaarde voor de financiering in het contract staat, kun je zonder verlies van je aanbetaling onder de koop uit. Zorg dat die voorwaarde wordt opgenomen als je met een hypotheek koopt.
De arras penitenciales, waarbij beide partijen tegen een prijs van de koop af kunnen (de koper verliest de aanbetaling, de verkoper betaalt het dubbele terug).
Let op: dit artikel is informatief en geen juridisch advies. Laat je koopovereenkomst altijd controleren door een gespecialiseerde advocaat voordat je tekent.
Wij bewaken elk contract en elke stap van je aankoop, zodat jouw belang centraal staat en je nooit een aanbetaling doet zonder dat alles juridisch is gecontroleerd. Plan een vrijblijvend gesprek met ons in. Samen naar de top.