Ben je getrouwd en koop je een huis in Spanje? Dan vraagt de Spaanse notaris altijd naar je huwelijksgoederenregime. Dat klinkt als een formaliteit, maar het bepaalt wie juridisch eigenaar wordt, hoe de woning in het register komt te staan en wat er gebeurt bij een scheiding of overlijden. Het huwelijksgoederenregime bij het kopen van een huis in Spanje is een van de onderdelen die Nederlandse kopers het vaakst onderschatten. In dit artikel lees je hoe het werkt, welke regels gelden voor Nederlanders, wat je moet regelen voor de notaris en welke fouten je beter kunt voorkomen.
In Nederland denk je bij de aankoop van een woning zelden na over je huwelijksgoederenregime. De notaris regelt het, de bank weet wat er speelt en iedereen spreekt dezelfde juridische taal. In Spanje ligt dat anders. De notaris legt in de koopakte vast op welke manier jullie eigenaar worden, en die vermelding gaat één op één over naar het Registro de la Propiedad. Wat daar staat, is wat telt voor de bank, de Belastingdienst en later voor je erfgenamen.
Het huwelijksgoederenregime bepaalt of de woning tot een gemeenschappelijk vermogen hoort, of dat ieder van jullie een eigen deel bezit. Dat heeft gevolgen voor drie momenten: de aankoop zelf, de jaren waarin je de woning bezit en het moment dat de woning verkocht, verdeeld of geërfd wordt. Wie dat bij de aankoop goed vastlegt, voorkomt jaren later een dure en trage procedure.
Het is geen theoretisch onderwerp. Wij zien regelmatig dat kopers pas bij de notaris ontdekken dat hun huwelijkse voorwaarden vertaald en gelegaliseerd moeten worden. Dan schuift de datum van de escritura op, en soms staat de deal onder druk. Voorbereiding is hier alles.
Voordat je iets met Spanje doet, moet je weten wat je Nederlandse situatie is. Dat hangt vooral af van de datum waarop je bent getrouwd en of je huwelijkse voorwaarden hebt laten opstellen.
Ben je vóór 2018 getrouwd zonder huwelijkse voorwaarden, dan ben je in algehele gemeenschap van goederen getrouwd. Alles wat jullie bezitten en alle schulden zijn gezamenlijk, ongeacht wie het heeft ingebracht of op wiens naam iets staat. Een woning in Spanje valt dan in principe in die gemeenschap, ook als alleen jij de koopakte tekent.
Sinds 2018 geldt in Nederland de beperkte gemeenschap van goederen. Wat je vóór het huwelijk bezat, blijft van jou. Wat jullie tijdens het huwelijk opbouwen, is gezamenlijk. Koop je samen een huis in Spanje tijdens je huwelijk, dan hoort die woning in de regel tot de gemeenschap. Het maakt wel uit waarmee je betaalt: geld uit een erfenis of uit vermogen van vóór het huwelijk kan tot een vergoedingsrecht leiden. Dat wil je vastleggen, niet uitzoeken bij een scheiding.
Heb je huwelijkse voorwaarden, dan bepalen die de verdeling. Bij koude uitsluiting is er geen gemeenschap en is ieder eigenaar van wat hij of zij op eigen naam koopt. Bij een verrekenbeding ligt het genuanceerder. De Spaanse notaris wil die voorwaarden zien, in een vorm die hij kan lezen en vertrouwen. Daarover later meer.
Een geregistreerd partnerschap is in Nederland vermogensrechtelijk grotendeels gelijk aan een huwelijk. In Spanje wordt het niet overal op dezelfde manier behandeld, dus laat dit vooraf toetsen door een advocaat. Woon je samen zonder huwelijk of partnerschap, dan is er geen huwelijksgoederenregime. Jullie kopen dan ieder een eigen aandeel, bijvoorbeeld 50/50 of 60/40, en dat aandeel komt letterlijk in de akte te staan.
Veel kopers gaan ervan uit dat een Spaans huis automatisch onder Spaans huwelijksrecht valt. Dat klopt niet. Voor huwelijken vanaf 29 januari 2019 geldt binnen de EU de Europese Huwelijksvermogensverordening. Die bepaalt dat in de regel het recht geldt van het land waar jullie na het huwelijk je eerste gewone verblijfplaats hadden. Voor de meeste Nederlandse stellen is dat Nederlands recht. Voor oudere huwelijken gelden andere verwijzingsregels, maar ook daar komt het voor Nederlanders die in Nederland getrouwd zijn en daar woonden meestal uit op Nederlands recht.
De Spaanse notaris past dus Nederlands huwelijksvermogensrecht toe op een Spaanse woning. Dat is precies waar het schuurt. Spanje kent zijn eigen standaardregime, de sociedad de gananciales, en in regio's als Catalonië en de Balearen geldt juist scheiding van goederen. Een Spaanse notaris die dagelijks met Spaanse stellen werkt, kent het Nederlandse systeem niet uit zijn hoofd. Hij moet het vastleggen op basis van wat jij aanlevert.
Emigreer je later naar Spanje, dan verandert je regime niet vanzelf. Jullie kunnen er wel bewust voor kiezen een ander recht aan te wijzen. Dat is een stap die je alleen zet met goed juridisch advies, omdat het gevolgen heeft voor al je vermogen, niet alleen voor de woning.
In de koopakte staat een vaste zin over jullie burgerlijke staat en het regime. Voor een Nederlands echtpaar in gemeenschap van goederen luidt dat in de praktijk ongeveer als: gehuwd onder het regime van gemeenschap van goederen volgens hun Nederlandse nationale recht. Die formulering gaat mee naar het eigendomsregister.
Kan het regime niet direct worden aangetoond, dan biedt het Spaanse registerrecht een uitweg. Artikel 92 van het Reglamento Hipotecario staat toe dat buitenlandse echtparen inschrijven onder voorbehoud van hun huwelijksgoederenregime, zonder dat de exacte inhoud meteen wordt bewezen. Dat klinkt handig. Het nadeel komt later. Wil je verkopen, een hypotheek oversluiten of wordt de woning geërfd, dan moet alsnog worden aangetoond wat het regime precies inhoudt. Op dat moment is het vaak lastiger en duurder, zeker als een van jullie is overleden.
Onze aanpak is daarom altijd: leg het bij de aankoop meteen goed vast. Dat kost een paar weken voorbereiding. Achteraf herstellen kost maanden.
De notaris en het register willen zekerheid. Dat betekent dat je Nederlandse stukken officieel bruikbaar moeten zijn in Spanje. Reken op de volgende documenten:
Vraag die stukken aan zodra je serieus gaat zoeken, niet pas na het tekenen van de reserveringsovereenkomst. Een apostille en een beëdigde vertaling zijn binnen enkele weken te regelen, maar in het hoogseizoen lopen de wachttijden op. Kun je niet zelf bij de notaris zijn, dan kan het met een volmacht. Let er dan op dat de volmacht ook het regime correct benoemt.
Dit is de vraag die aan de keukentafel moet worden beantwoord, niet bij de notaris. Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd, dan hoort de woning bij de gemeenschap, ook als maar één naam op de akte staat. De Spaanse bank wil in dat geval vrijwel altijd dat beide partners tekenen voor de hypotheek, omdat de woning als onderpand dient voor het gezamenlijke vermogen.
Ben je in beperkte gemeenschap of met huwelijkse voorwaarden getrouwd, dan heb je meer keuze. Je kunt samen kopen in gelijke delen, of in een andere verdeling die past bij wie hoeveel inbrengt. Dat is geen detail. De verdeling in de akte bepaalt wie welk deel bezit en later wie welk deel nalaat.
Kopen jullie samen met anderen, bijvoorbeeld met kinderen of met vrienden, dan wordt het nog belangrijker om per persoon het exacte aandeel en het regime vast te leggen. In die gevallen is een advocaat die je belangen behartigt geen luxe maar een noodzaak.
Eigendom en belasting lopen in Spanje per persoon. Staan jullie ieder voor de helft op de akte, dan is ieder van jullie belastingplichtig voor de eigen helft. Voor niet-residenten betekent dat onder meer dat ieder zijn eigen aangifte doet via het modelo 210, zowel over de forfaitaire inkomsten van eigen gebruik als over eventuele huurinkomsten.
Bij overlijden gaat het erom welk deel van de woning tot de nalatenschap behoort. In gemeenschap van goederen is dat in principe de helft. Die helft gaat naar de erfgenamen volgens het erfrecht dat van toepassing is, en in Spanje wordt daarover erfbelasting geheven. Hoe dat werkt en waarom een Spaans testament vaak verstandig is, lees je in ons artikel over erfbelasting in Spanje en het Spaanse testament.
Hier zit ook de reden waarom het regime zo precies in het register moet staan. Een Spaanse erfgenaam of een Spaanse notaris moet kunnen vaststellen welk deel van de langstlevende partner is en welk deel vererft. Staat er alleen een voorbehoud, dan moet dat eerst worden uitgezocht. Dat kost tijd, vertalingen en honoraria, precies op het moment dat je familie er het minst op zit te wachten.
In de praktijk gaat het zelden mis op ingewikkelde juridische vragen. Het gaat mis op voorbereiding. Dit zijn de fouten die wij het vaakst tegenkomen:
Elk van deze fouten is te voorkomen met een paar weken voorbereiding. Geen toeval, geen geluk. Gewoon doen wat nodig is voordat je bij de notaris zit.
Wil je het goed doen, volg dan deze volgorde:
Deze stappen passen naadloos in het volledige aankoopproces stap voor stap. Plan ze in rond het moment dat je de reserveringsovereenkomst tekent, zodat alles klaarligt wanneer de notarisdatum vastligt. Houd er ook rekening mee dat vertalingen en extra notariële handelingen invloed hebben op de notaris- en registratiekosten.
Dat hangt af van je regime. Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd, dan wil de notaris meestal dat beide partners tekenen of dat de partner via een volmacht meewerkt. Bij koude uitsluiting kun je in principe alleen kopen, mits je dat met de huwelijkse voorwaarden aantoont.
Voor de meeste Nederlandse echtparen niet. Het regime volgt in de regel het Nederlandse recht, ook voor een woning in Spanje. Alleen als jullie bewust een ander recht kiezen of na het huwelijk eerst in Spanje gingen wonen, kan dat anders liggen.
Dan geldt het wettelijke Nederlandse regime van je trouwdatum: algehele gemeenschap vóór 2018, beperkte gemeenschap vanaf 2018. Je hebt dan alleen je huwelijksakte nodig, eventueel aangevuld met een verklaring over het Nederlandse recht.
Ja, maar het is omslachtig. Er is dan een aanvullende notariële akte nodig met bewijs van het regime, gevolgd door een nieuwe inschrijving. Dat kost tijd en geld. Het is veel eenvoudiger om het bij de aankoop meteen goed te doen.
Ja. Een Spaanse bank wil weten wie eigenaar wordt en wie aansprakelijk is. Bij gemeenschap van goederen tekenen beide partners vrijwel altijd, ook als het inkomen van één partner leidend is voor de financiering.
Leg in de akte precies vast wie welk aandeel koopt, en laat een Spaans testament opstellen. Zonder huwelijk of partnerschap is je partner in Spanje fiscaal geen echtgenoot, wat grote gevolgen kan hebben voor de erfbelasting.
Het huwelijksgoederenregime is geen bijzaak. Het is het fundament onder je eigendom. Wie het bij de aankoop goed regelt, heeft er daarna nooit meer omkijken naar. Wie het laat liggen, betaalt later de rekening, vaak op het slechtst denkbare moment.
Wij begeleiden wekelijks Nederlandse kopers aan de Costa del Sol, van de eerste bezichtiging tot de sleuteloverdracht. Onze juristen stemmen het regime vooraf af met de notaris, zodat er op de dag van de akte geen verrassingen zijn. Wil je weten hoe dat er voor jouw situatie uitziet? Bekijk dan onze aankoopbegeleiding voor vastgoed in Spanje en plan een adviesgesprek.