Je verkoopt je woning in Spanje. Je hebt een koper, de prijs is goed. Dan verschijnt er een rekening die veel verkopers verrast: de plusvalía. Dit is een gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond, en het is de verantwoordelijkheid van de verkoper.
Wat is het precies, hoe wordt het berekend en hoeveel betaal je? In dit artikel leg ik het stap voor stap uit.
De plusvalía municipal, officieel Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van stedelijke grond. Niet op de waardestijging van de woning zelf, maar uitsluitend van de grond.
De belasting wordt berekend aan de hand van de kadastrale waarde van de grond, het aantal jaren dat je eigenaar bent geweest en het gemeentelijke tarief. Elke gemeente in Spanje stelt haar eigen tarief vast.
In principe betaalt de verkoper de plusvalía. Er zijn situaties waarbij dit anders is afgesproken in het koopcontract, maar de wettelijke verplichting ligt bij de verkoper. Als je als niet-resident verkoopt, is er ook de 3 procent retención waarmee de koper alvast belasting inhoudt. Lees meer over die 3 procent retención bij verkoop in Spanje.
Na een uitspraak van het Spaanse Grondwettelijk Hof in 2021 zijn er twee methoden om de plusvalía te berekenen. De belastingdienst kiest de methode die het hoogste bedrag oplevert.
Dit is de traditionele berekening op basis van de kadastrale grondwaarde vermenigvuldigd met een wettelijk coëfficiënt per bezitsjaar:
De uitkomst vermenigvuldig je met het gemeentelijke tarief (maximaal 30 procent).
Als je kunt aantonen dat de reële waardestijging van de grond lager is dan de objectieve berekening, mag je die lagere waarde als grondslag gebruiken. Dit is relevant als je de woning relatief kort geleden hebt gekocht voor een hogere prijs dan de kadastrale waarde.
Stel: je verkoopt een appartement in Málaga. De kadastrale grondwaarde is 60.000 euro. Je was 8 jaar eigenaar. Coëfficiënt: 0,50. Het gemeentelijke tarief in Málaga is 29 procent.
Berekening: 60.000 x 0,50 = 30.000 euro belastinggrondslag. 30.000 x 29% = 8.700 euro plusvalía.
Voor een woning van 300.000 euro is dit te overzien, maar je moet het wel op tijd in je berekening meenemen. Wil je weten wat de totale kosten zijn bij verkoop als niet-resident? Lees ons artikel over het verkopen van een woning als niet-resident.
Na de uitspraak van het Grondwettelijk Hof in 2021 is het officieel verboden om plusvalía te heffen als de grondwaarde niet is gestegen. Als je kunt aantonen dat je de woning hebt verkocht voor minder dan de aankoopprijs, is er geen plusvalía verschuldigd. Dit moet je wel actief aantonen, want het verloopt niet automatisch.
De plusvalía moet worden betaald binnen 30 dagen na de notariële overdracht (escritura). Je dient de aangifte in bij de gemeente waar de woning staat. Laat dit doen door je advocaat of gestor. Mis je de deadline, dan volgen er boetes en rente.
Naast de plusvalía betaal je als niet-resident ook vermogenswinstbelasting op de winst van de totale transactie. Deze wordt berekend op het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, na aftrek van kosten. Meer hierover lees je in ons artikel over woning verkopen in Spanje als niet-resident.
Verkoop je een woning in Spanje, of overweeg je dit op termijn? Zorg dat je tijdig een goede gestor of advocaat inschakelt die de plusvalía en alle overige belastingen correct berekent en aangeeft. UM helpt je hierbij via ons netwerk van lokale partners. Neem contact op voor een gesprek.