Je overweegt een woning aan de Costa del Sol en de eerste vraag die je in Nederland krijgt is bijna altijd dezelfde. Maar wat als er krakers in gaan zitten?
Okupas. Het woord roept meer angst op dan de cijfers rechtvaardigen. Toch is het geen onzin, en het is verstandig om te weten hoe het werkt voordat je tekent.
Hieronder lees je wat okupas precies zijn, hoe groot het risico werkelijk is voor een Nederlandse eigenaar, en welke maatregelen wel en niet werken.
Okupas zijn mensen die een woning in gebruik nemen zonder toestemming van de eigenaar. In Spanje is dat geen enkel juridisch begrip maar een verzamelnaam. De wet maakt namelijk onderscheid tussen twee situaties, en dat onderscheid bepaalt hoe snel je een woning weer terugkrijgt.
De eerste categorie is allanamiento de morada. Dat is het binnendringen van een woning die daadwerkelijk als thuis wordt gebruikt, dus ook een tweede woning waar je regelmatig verblijft. Dit is een misdrijf. De politie kan direct optreden en de bewoners verwijderen zonder dat er een rechter aan te pas komt.
De tweede categorie is usurpación. Dat gaat over panden die structureel leegstaan, vaak eigendom van banken of ontwikkelaars. Hier is de route civielrechtelijk en dus trager. Je hebt een uitspraak van de rechter nodig voordat er ontruimd wordt.
Vrijwel elke Nederlandse eigenaar met een tweede woning valt onder de eerste categorie. Dat is precies waarom het beeld in Nederland zo vertekend is.
Het aantal meldingen van okupación in Spanje ligt al jaren rond de 15.000 per jaar op een woningvoorraad van meer dan 26 miljoen woningen. Dat is een fractie van een procent.
Bovendien zijn die meldingen sterk geconcentreerd. Catalonië en delen van de grote steden voeren de lijst aan. Andalusië, en zeker de kustgemeenten van de Costa del Sol waar wij werken, zitten daar ver onder.
Er is nog een reden waarom het risico voor onze klanten laag is. Okupas kiezen bijna nooit een bewaakte urbanisatie met een portier, camera's en actieve buren. Ze kiezen leegstaande panden zonder toezicht. Een appartement in een verzorgde comunidad de propietarios is een van de minst aantrekkelijke doelwitten die er zijn.
Bescherming zit niet in één maatregel maar in een stapeling van kleine dingen die samen het verschil maken.
Dat laatste punt heeft nog een tweede voordeel. Verhuur levert inkomsten op en houdt je woning in gebruik. Lees wel eerst goed door of je een verhuurlicentie nodig hebt, want zonder die vergunning loop je een ander risico.
Veel Nederlandse eigenaren gaan ervan uit dat hun polis dit dekt. Dat is lang niet altijd zo.
Een standaard opstalverzekering dekt schade, geen bezetting. Er bestaan in Spanje aparte dekkingen tegen okupación die de juridische kosten en soms de gederfde huur vergoeden. Die dekking moet je expliciet afsluiten. Bekijk welke polissen er zijn in ons overzicht van verzekeringen in Spanje voor je woning.
Snelheid is alles. De eerste 48 uur zijn bepalend.
Bel direct de politie en meld het als allanamiento de morada, niet als usurpación. Toon aan dat de woning in gebruik is bij jou. Denk aan nutsrekeningen op je naam, foto's van persoonlijke spullen in het pand, en je inschrijving.
Ga zelf nooit de confrontatie aan en verander niet eigenhandig de sloten zodra er iemand binnen is. Dat kan je juridische positie verzwakken.
Schakel meteen een Spaanse advocaat in. Of je die sowieso nodig hebt bij je aankoop lees je in ons artikel over een advocaat bij het kopen van een huis in Spanje. Het korte antwoord: ja.
De grootste fout is niet dat mensen te weinig beveiligen. De grootste fout is dat ze de woning fiscaal en administratief onzichtbaar laten.
Staan de nutsvoorzieningen niet op jouw naam, betaal je de IBI niet en dien je geen aangifte in? Dan wordt het lastiger om aan te tonen dat dit jouw woning in gebruik is. Een goed geregelde administratie is dus ook een vorm van beveiliging. Laat dit lopen via een lokale gestor die je papieren bijhoudt.
De tweede fout: bij aankoop niet controleren of er al iemand in het pand zit. Dat klinkt vreemd, maar bij executieverkopen en bankpanden gebeurt het. Dit hoort in de juridische controle vooraf, net als de andere punten uit onze lijst met 10 fouten bij het kopen van een huis in Spanje.
Kwijtraken niet. Je eigendomsrecht blijft. Wat je kunt verliezen is tijd, geld en het gebruik van de woning gedurende de procedure. Bij een woning die als thuis in gebruik is, kan de politie meestal direct optreden.
Bij allanamiento de morada vaak binnen dagen. Bij usurpación via de rechter loopt het uiteen van enkele maanden tot ruim een jaar, afhankelijk van de rechtbank en de situatie van de bewoners.
Nee. De cijfers voor Andalusië liggen aanzienlijk lager dan in Catalonië en de grote steden, en bewaakte kustcomplexen worden zelden getroffen.
Indirect wel. Het levert bewijs dat de woning bewaakt en in gebruik is, en het zorgt voor een snelle melding. Snelheid is bepalend voor de route die je kunt volgen.
Okupas zijn een reële fenomeen, maar geen reden om af te zien van vastgoed in Spanje. Het is een risico dat je met de juiste locatie, de juiste papieren en een beetje toezicht bijna volledig wegneemt.
Wij begeleiden wekelijks meerdere klanten bij hun aankoop aan de Costa del Sol en nemen dit soort controles standaard mee. Zie ook hoe wij kijken naar de veiligheid van investeren in vastgoed in Spanje.
Wil je hier eens over sparren? Stuur ons een bericht en dan denken we met je mee 🤝