Koop je nieuwbouw in Spanje, dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar IVA plus AJD. Dat zijn twee aparte belastingen die samen op ongeveer 11,2 procent van de koopprijs uitkomen in Andalusië. Bij bestaande bouw betaal je in Andalusië 7 procent ITP, en één belasting in plaats van twee. Dat verschil van ruim vier procentpunt lijkt klein maar op een woning van 400.000 euro is het bijna 17.000 euro, en veel Nederlandse kopers rekenen er niet mee.
In dit artikel leg ik uit wat IVA en AJD precies zijn, wat de tarieven per regio zijn, wanneer je betaalt en waarom de timing bij een betaalplan anders werkt dan je denkt. Met rekenvoorbeelden, zodat je weet wat er in jouw geval uit komt.
IVA staat voor Impuesto sobre el Valor Añadido, de Spaanse btw. Bij een eerste levering van een nieuwbouwwoning door de ontwikkelaar geldt het verlaagde tarief van 10 procent op de koopprijs. Dit is een landelijke belasting die je aan de verkoper betaalt, en die verkoper draagt hem af aan de Spaanse fiscus.
AJD staat voor Actos Jurídicos Documentados, oftewel de belasting op notariële akten. Dit is een regionale belasting en het tarief verschilt per autonome regio. In Andalusië is het 1,2 procent van de koopprijs. Deze belasting betaal je zelf, of je gestor betaalt hem voor je, binnen dertig werkdagen na de escritura. Sluit je ook een Spaanse hypotheek af, dan valt de AJD over de hypotheekakte sinds 2018 op de bank en niet meer op jou.
Samen kom je in Andalusië dus op 11,2 procent belasting bij nieuwbouw. Bij bestaande bouw is dat 7 procent ITP, en dan geen IVA en geen AJD over de koopakte. Het is precies het één of het ander: nooit beide.
Dit is het punt waar het bij kopers vaak misgaat, want "nieuw" in de volksmond en "nieuw" voor de Hacienda zijn niet hetzelfde. Fiscaal gaat het om de eerste levering van de woning door de ontwikkelaar of bouwer. Alleen die eerste overdracht valt onder IVA.
Concreet betekent dat het volgende. Koop je direct van de ontwikkelaar een woning die nog gebouwd wordt of net is opgeleverd, dan betaal je IVA en AJD. Koop je een woning die al een keer eerder is overgedragen, ook al is dat drie maanden geleden en heeft er nooit iemand in gewoond, dan is dat een tweede levering en betaal je ITP. Een appartement in een complex uit 2023 dat de eerste eigenaar nu weer verkoopt is dus fiscaal bestaande bouw, ondanks dat het praktisch nog nieuw is.
Er is nog een situatie die verwarring geeft. Koopt een ontwikkelaar een oud pand, sloopt het en bouwt nieuw, dan is de verkoop daarna wel een eerste levering en dus IVA. Gaat het om een grondige renovatie zonder sloop, dan hangt het af van of de verbouwing fiscaal als "rehabilitación" kwalificeert. Dat is een technische toets waar je advocaat naar moet kijken, want het bepaalt of je 10 of 7 procent betaalt.
De IVA is landelijk vast op 10 procent voor woningen. De AJD verschilt per regio. Indicatieve tarieven voor 2026:
Voor sociale huisvesting (Vivienda de Protección Oficial) geldt een verlaagd IVA-tarief van 4 procent, maar daar komt een Nederlandse investeerder in de praktijk niet voor in aanmerking. Voor bouwgrond en commercieel vastgoed geldt juist het volle IVA-tarief van 21 procent, wat relevant is als je overweegt om grond of een bedrijfsruimte te kopen in plaats van een woning.
Bij nieuwbouw in Spanje betaal je vrijwel altijd in fasen, en de IVA loopt met die fasen mee. Dat is een wezenlijk verschil met ITP, dat je in één keer bij de escritura afrekent. Een typisch betaalplan voor een project aan de Costa del Sol ziet er zo uit:
Praktisch betekent dit dat je de IVA gespreid betaalt over de bouwperiode, wat een tot drie jaar kan duren. De AJD betaal je in één keer na de escritura. Reken dus goed door wanneer welk bedrag klaar moet staan, want de IVA over een aanbetaling van 30 procent op een woning van 450.000 euro is al 13.500 euro bovenop de 135.000 euro aanbetaling. Hoe je die bedragen zonder onnodige wisselkosten overmaakt staat in het artikel over geld overmaken naar Spanje bij je aankoop.
Belangrijk om te weten: jouw aanbetalingen aan de ontwikkelaar moeten wettelijk beschermd zijn via een bankgarantie of verzekering. Dat is geen gunst maar een verplichting uit de Spaanse wet, en het is de eerste vraag die je advocaat moet stellen. Hoe die bescherming werkt lees je in het stuk over bankgarantie en bescherming bij off-plan kopen.
Neem twee vergelijkbare appartementen in Estepona, beide 95 m2 met twee slaapkamers, beide met een vraagprijs van 425.000 euro. Het ene is nieuwbouw direct van de ontwikkelaar, het andere is bestaande bouw uit 2021 van een particuliere eigenaar.
Bij de nieuwbouw betaal je 42.500 euro IVA en 5.100 euro AJD, samen 47.600 euro belasting. Daarbovenop komen notaris (circa 1.400 euro), registratie (circa 900 euro), advocaat (circa 5.000 euro) en gestor (circa 500 euro). Totaal aan bijkomende kosten: ongeveer 55.400 euro, oftewel 13 procent van de koopprijs.
Bij de bestaande bouw betaal je 29.750 euro ITP. Zelfde notaris, registratie, advocaat en gestor, plus vaak nog makelaarscourtage die in de prijs verwerkt zit. Totaal aan bijkomende kosten: ongeveer 37.550 euro, oftewel 8,8 procent.
Het verschil is bijna 18.000 euro. Dat betekent niet dat bestaande bouw altijd slimmer is. Bij nieuwbouw krijg je een woning met tien jaar structurele garantie, moderne isolatie, een beter energielabel en geen renovatiebudget. En je betaalt gespreid, wat je rendement op je eigen geld in de tussentijd verbetert. Maar je moet het verschil wel kennen vóórdat je een keuze maakt, en niet erna. De volledige afweging staat in het artikel over nieuwbouw of bestaande bouw aan de Costa del Sol.
Vier punten waar het in de praktijk misgaat bij Nederlandse kopers van nieuwbouw.
De aanname dat 10 procent het hele verhaal is. Veel ontwikkelaars communiceren "plus 10 procent IVA" en laten de AJD onvermeld. Die 1,2 procent lijkt klein maar is op 500.000 euro alweer 6.000 euro. Reken altijd met het totale percentage en vraag de ontwikkelaar om een volledige kostenspecificatie op papier.
IVA is niet terugvorderbaar voor particulieren. Anders dan bij een onderneming kun je als particuliere koper de IVA niet aftrekken of terugvragen, ook niet als je de woning gaat verhuren. Dat is een misverstand dat ik regelmatig moet rechtzetten. Koop je via een Spaanse vennootschap voor commerciële verhuur, dan verandert het plaatje, maar dan zit je in een heel ander fiscaal regime met andere verplichtingen.
Het valor de referencia speelt bij nieuwbouw geen rol. Bij bestaande bouw kan de Hacienda de ITP herberekenen op basis van de fiscale referentiewaarde als die hoger is dan je koopprijs. Bij IVA gebeurt dat niet: je betaalt over de werkelijke prijs in de akte. Dat is een voordeel van nieuwbouw dat weinig mensen kennen. Wat die referentiewaarde precies is staat in het artikel over de catastrale waarde in Spanje.
De AJD-deadline vergeten. Je moet de AJD binnen dertig werkdagen na de escritura aangeven en betalen, via modelo 600. Te laat betekent een boete plus rente. Je gestor regelt dit normaal, maar controleer dat het daadwerkelijk gebeurd is en vraag om het betaalbewijs. Zonder betaalde AJD krijg je je woning niet ingeschreven in het eigendomsregister.
De vragen die hierover het vaakst langskomen.
ITP. Zodra de ontwikkelaar de woning één keer heeft geleverd, is elke volgende verkoop een tweede levering en valt die onder de overdrachtsbelasting. Ook als er nooit iemand heeft gewoond.
Meestal niet volledig. Spaanse banken financieren doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde of koopprijs, en de belastingen en kosten moet je uit eigen middelen betalen. Welke documenten en stappen daarbij horen staat in de gids over de Spaanse hypotheek aanvragen.
Sinds een uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof in 2018 en de daaropvolgende wetswijziging betaalt de bank de AJD over de hypotheekakte, niet de klant. De AJD over de koopakte blijft wel voor jouw rekening.
Nee, voor de aankoop maakt het geen verschil. Bij de verhuur zelf kan wel btw gaan spelen als je hotelmatige diensten aanbiedt. Wat dat betekent lees je in het artikel over 21 procent btw op vakantieverhuur in Spanje.
Het IVA-tarief dat geldt is het tarief op het moment van elke betaling. Verandert de wet tussentijds, dan geldt het nieuwe tarief voor de nog te betalen termijnen. In de praktijk is het woningtarief van 10 procent al jaren stabiel, maar het is geen wet van Meden en Perzen.
Als de ontwikkelaar niet levert, moet je aanbetalingen inclusief IVA terugkrijgen via de bankgarantie of verzekering. Precies daarom is die garantie de eerste check van je advocaat. Zonder garantie loop je een risico dat niet in verhouding staat tot het rendement.
Het verschil tussen IVA plus AJD en ITP is geen detail maar een post van tienduizenden euro's. Reken het door voordat je een reservering betaalt, en zorg dat je precies weet welk bedrag op welk moment klaar moet staan. Dat is niet ingewikkeld, het vraagt alleen dat je het één keer goed opschrijft.
Wij begeleiden wekelijks Nederlandse kopers bij nieuwbouw aan de Costa del Sol, met eigen advocaat, eigen team en meer dan 300 klanten die je voorgingen. We maken vooraf een volledige kostenopstelling, controleren de bankgarantie en zorgen dat de AJD op tijd wordt afgedragen. Wil je jouw scenario doorrekenen? Plan een adviesgesprek, dan zetten we het cijfermatig op een rij.