In Nederland is een bouwkundige keuring bij aankoop bijna standaard. In Spanje is het dat niet. De meeste kopers slaan het over, en de makelaar zal er zelden uit zichzelf over beginnen.
Dat is een gemiste kans. Een inspectie kost een paar honderd euro en kan je duizenden euro's aan verborgen herstelkosten besparen.
Hieronder lees je wanneer een bouwtechnische keuring in Spanje verstandig is, wat er precies gecontroleerd wordt en hoe je het inpast in je aankoopproces.
Er zijn twee redenen. De eerste is cultureel: de Spaanse markt draait van oudsher op snelheid en op vertrouwen in de makelaar. De tweede is juridisch: bij nieuwbouw geldt een wettelijke garantieregeling die kopers een deel van het risico uit handen neemt.
Die garanties lopen in drie termijnen. Eén jaar op afwerkingsgebreken, drie jaar op installaties en waterdichtheid, en tien jaar op constructieve gebreken via de seguro decenal. Dat is stevige bescherming, maar alleen bij nieuwbouw en alleen als de ontwikkelaar nog bestaat.
Bij bestaande bouw heb je die bescherming niet. Daar geldt in de basis dat je koopt wat je ziet.
Niet elke aankoop vraagt om een volledige inspectie. Deze wel.
Dat laatste punt onderstreept waarom je een bezichtigingsreis aan de Costa del Sol goed plant. Wat je zelf ziet, hoeft een inspecteur niet meer te ontdekken.
Een Spaanse bouwtechnische keuring wordt uitgevoerd door een arquitecto técnico of aparejador. Dat is een erkende technisch specialist met wettelijke bevoegdheid om te rapporteren.
Hij kijkt naar de constructie: scheuren in dragende muren, verzakking, staat van het dak en de balkons. Balkonrenovatie is aan de kust een klassieke kostenpost, omdat zeewind het wapeningsstaal aantast.
Daarnaast komen de installaties aan bod. Elektra en of de meterkast voldoet aan de huidige norm, leidingwerk en waterdruk, afvoeren, en de staat van airconditioning en verwarming. Bij een villa hoort ook het zwembad met pompinstallatie en de staat van de tuinmuren erbij.
Tot slot vergelijkt hij de werkelijke situatie met de kadastrale gegevens. Een aanbouw die niet is geregistreerd, een gesloten terras dat op papier open is: dat zijn afwijkingen die je later geld kosten bij verkoop of verhuur.
Voor een appartement betaal je doorgaans tussen 300 en 600 euro. Voor een villa loopt dat op tot 600 tot 1.200 euro, afhankelijk van de oppervlakte en of het zwembad en de buitenruimte worden meegenomen.
Zet dat naast de aankoopsom en het is een rekensom van niks. Zet het naast één balkonrenovatie en het is helemaal geen discussie meer.
Deze post hoort thuis in je totale budget, naast belastingen en notariskosten. Reken door met ons artikel over hoeveel eigen geld je nodig hebt voor een huis in Spanje.
Het moment is bepalend. Je wilt de inspectie laten doen voordat je het contrato de arras tekent, of met een ontbindende voorwaarde die je de ruimte geeft om terug te treden bij ernstige gebreken.
Teken je eerst en inspecteer je daarna, dan zit je vast aan je aanbetaling en verlies je je onderhandelingspositie.
Komt er een gebrek uit? Dan heb je drie opties: de verkoper laat het herstellen voor de overdracht, de prijs gaat omlaag met het geoffreerde herstelbedrag, of je stapt eruit. Een rapport van een erkende technicus geeft je bij zo'n gesprek harde grond onder de voeten.
Dit is ook precies waarom je een eigen advocaat wilt die niet door de verkoper wordt betaald, en waarom je kritisch kiest bij het selecteren van een betrouwbare makelaar.
Een bouwtechnische keuring zegt iets over de staat van het pand. Het zegt niets over de vraag of je een goede prijs betaalt. Dat zijn twee losse beoordelingen.
Hoe je die tweede maakt, lees je in hoe je een goede vastgoeddeal herkent in Spanje. Ga je verbouwen na aankoop, kijk dan ook naar welke vergunning je nodig hebt om te verbouwen in ons artikel over een woning renoveren in Spanje.
Nee. Het is volledig vrijwillig en wordt niet door de bank of de notaris geëist. Bij bestaande bouw adviseren wij het wel.
Nee. Een tasación bepaalt de waarde voor de hypotheekverstrekker. Een keuring beoordeelt de bouwkundige staat. Ze overlappen nauwelijks.
Beperkt, omdat de wettelijke garanties je al dekken. Wel zinvol is een grondige controle bij de oplevering, zodat gebreken schriftelijk vastliggen binnen de garantietermijn.
Twee tot vier uur ter plaatse, en doorgaans drie tot vijf werkdagen tot je het rapport hebt.
Een paar honderd euro en een paar dagen geduld. Dat is de prijs van zekerheid over wat je koopt.
Wij schakelen voor onze klanten standaard eigen technici in bij bestaande bouw, en zorgen dat de uitkomst op tijd op tafel ligt om er nog iets mee te kunnen. Wil je hier eens over sparren? Stuur ons een bericht en dan denken we met je mee.